Una de las dudas más frecuentes a la hora de plantear un alquiler de temporada es si el propietario debe cobrar el IVA. Un impuesto que está presente en casi todas las operaciones que hacemos a diario, pero cuya aplicación sobre este tipo de arrendamientos no siempre está clara.
El problema es que existe la falsa creencia de que el IVA es un ingreso más, un impuesto que debe pagar el propietario, cuando en la realidad este no es más que un coste adicional que incluye el estado y del que el dueño es solamente el cobrador, por así decirlo. Por eso, a la hora de calcular la rentabilidad de nuestro arrendamiento este IVA nunca debe tener en cuenta. Algo que hemos considerado en la calculadora de ingresos que desde Spotahome ponemos a tu disposición y que te será muy útil para estimar cuanto puedes ganar con tu arrendamiento, IVA aparte.
Para que te resulte más sencillo, te desvelamos los casos en los que debes recaudar este impuesto, así como la forma de gestionar el proceso. Algo fundamental para cumplir con nuestras obligaciones tributarias y así evitar posibles sanciones, por no cumplir con lo que la legislación establece. Y por cierto, si no estás al tanto de como incluir estos alquileres en el IRPF también te contamos en esta otra guía como tributar el alquiler de temporada. Dicho esto, empezamos analizando qué es el IVA y como afecta a los arrendamientos.
Qué es el IVA y qué dice la norma
El IVA, siglas del Impuesto sobre el Valor Añadido, es una tasa que se añade en todos los productos de consumo y también en los servicios que utilizamos a diario. Así que, si compramos una barra de pan o pagamos la factura de la luz, estos conceptos tienen un porcentaje que corresponde al IVA.
Partiendo de este planteamiento, el arrendamiento de vivienda por temporada, igual que cualquier otro servicio, debería tener el IVA repercutido. Sin embargo, dentro de esta regla general existen excepciones. Una de ellas se refiere precisamente al pago del IVA del arrendamiento. Este se aplica en aquellos casos en los que la vivienda se destine exclusivamente al alojamiento habitual de la persona que arrienda la misma, en cuyo caso no será necesario ni repercutir el importe correspondiente al impuesto ni ingresarlo posteriormente. Es decir, el alquiler está exento de IVA cuando el inquilino va a utilizar la propiedad exclusivamente como vivienda.
En qué casos el arrendamiento sí paga IVA
Sin embargo, aun estando el arrendamiento de vivienda por temporada exento de IVA, si existen algunos supuestos en los que este arrendamiento sí debería pagar el impuesto. Estos vienen establecidos por la normativa y son los siguientes:
El primero de ellos es cuando esta vivienda tiene no exclusivo para vivienda, como por ejemplo cuando se emplea parte de la misma como despacho profesional. En tal caso, aun cuando solo se use una habitación de la casa para realizar esa actividad profesional, será necesario que el arrendamiento pague IVA. Un IVA que, al igual que el alquiler, el inquilino podrá desgravarse de dicha actividad profesional.
Otro caso en el que se debe pagar el IVA es el de aquellas viviendas arrendadas por temporada en las que el propietario ofrezca servicios asimilables a los de la industria hotelera. Si, como arrendadores, ofrecemos a nuestro inquilino servicios de limpieza, cambio de ropa de cama, lavandería, restauración o cualquier otro servicio análogo, entonces sí se debe abonar este importe. El motivo es que, por la prestación de estos servicios, el arrendamiento sería parecido al de una estancia hotelera que, por tanto, obliga a abonar ese importe. Cabe destacar que en este caso, el IVA tendría un tipo reducido, del 10% en vez del 21%.
Finalmente, también deberá aplicarse el IVA a aquellos arrendamientos que se realicen a una empresa o autónomo dentro del ejercicio de su actividad. Pensemos, como ejemplo, que una constructora realiza una obra durante tres meses en un lugar alejado de su sede y, mientras la ejecuta, alquila un piso para alojar a sus obreros. En este caso, dicho arrendamiento también estará sujeto al pago de dicho IVA.
No obstante, la norma tiene una excepción: si la empresa arrendataria utilizara la vivienda para alojar a un empleado, la operación estaría exenta de IVA, siempre que la identidad de los residentes en la misma esté claramente especificada en el contrato de arrendamiento.
Es importante que estos detalles sean conocidos por el propietario a la hora de arrendar la vivienda, tanto a la hora de cumplir con sus obligaciones como de abaratar el coste de la propiedad en los casos en que el inquilino tenga derecho a las exenciones mencionadas.
Cómo se gestiona el IVA
En caso de que tu arrendamiento se sitúe en alguno de los supuestos que hemos mencionado antes, debes saber tanto el importe de ese IVA como la forma en que deberás gestionarlo todo correctamente. En lo que respecta al porcentaje, en los casos en los que el alquiler deba pagar IVA, este debe aplicarse al tipo general, del 21%, salvo en el caso de los alojamientos con servicios asimilables de la industria hotelera, en cuyo caso el porcentaje aplicable es del 10%. Eso sí, este tipo reducido obliga al propietario a realizar ciertas gestiones adicionales, a fin de justificar debidamente los servicios prestados al inquilino.
Respecto al proceso de gestión, conviene saber que, en el IVA, el arrendatario actúa como simple recaudador de Hacienda, por lo que ese importe no sería ni un ingreso ni un gasto a la hora de contabilizar el mismo. El cobro de la cuota correspondiente se ejecutará conforme el inquilino paga sus recibos mensuales, mientras que el ingreso de las cuotas recaudadas se hace trimestralmente, por el importe recaudado durante ese periodo. Los plazos para el pago van del 1 al 20 de los meses de abril, julio y octubre, mientras que el último trimestre se abona del 1 al 30 de enero, donde también debe ejecutarse la liquidación anual. En cada uno de ellos se liquidan los importes correspondientes al IVA de los tres meses anteriores.
Respecto a los documentos, para ejecutar los ingresos trimestrales se utilizará el modelo 303, mientras que para el resumen anual se necesita cumplimentar el modelo 390. Todas estas declaraciones se pueden tramitar directamente a través de la página web de la Agencia Tributaria, mediante certificado digital o acceso con Cl@ve PIN, lo que permite ahorrar tiempo y desplazamientos en la gestión de estos documentos.
Una vez hayas realizado todos estos trámites, seguro que querrás obtener la mayor rentabilidad por tu propiedad en el menor tiempo posible. En Spotahome conseguirás evitar trámites innecesarios y te ayudaremos a alquilar tu casa de manera rápida y segura.
Preguntas frecuentes:
¿Influye el tiempo del arrendamiento en el pago de IVA?
El tiempo que la vivienda permanece arrendada no influye en el pago del IVA, siempre y cuando este no exceda los 11 meses, tiempo máximo del alquiler por temporadas.
¿Qué ocurre con el IVA si mi inquilino no me paga?
Dado que el IVA se paga trimestralmente conforme a su devengo es posible que tengas que afrontar impagos de tu inquilino. En estos casos siempre deberás declarar ese importe y reclamar su devolución si finalmente no cobras el arrendamiento. Algo para lo que es necesario ejecutar esperar seis meses para confirmar el impago, realizar una solicitud judicial o notarial de dicho pago y realizar el trámite correspondiente ante Hacienda.
¿Que ocurre si la propiedad tiene varios dueños?
En caso de que la propiedad tenga varios dueños, a efectos de IVA deberá constar cada uno de ellos por la cuota de propiedad correspondiente y efectuar los pagos en función de la parte del arrendamiento que perciben. Sí hablamos de un matrimonio en régimen de gananciales, por ejemplo, ambos deberían abonar este IVA al 50%.
¿Cómo se incluye en el recibo el cobro del IVA?
De la misma manera en que se hace en cualquier factura de servicios o productos. En el recibo de arrendamiento deberá constar el IVA con su tipo (10% o 21% según proceda), así como la cantidad total correspondiente al impuesto. Esta será la que tendrás que declarar e ingresas cuando llegue el momento.
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