El alquiler ha sido siempre una fuente de ingresos estable para muchos propietarios. Y lo sigue siendo. Así, muchos de ellos adquieren una vivienda como un activo de inversión y, por tanto, su objetivo es sacarle la máxima rentabilidad. Para conseguir este objetivo, antes de ofrecer un inmueble al mercado del alquiler hay que tener en cuenta una serie de consideraciones de las que queremos hablarte desde Spotahome, que algo hemos aprendido de haber intermediado en la búsqueda de alojamiento de más de 120.000 inquilinos. Entre otras, estas son algunas de las consideraciones “más formales”:
La primera pregunta de todas…
¿Es tu vivienda habitable? Huelga decir que cualquier vivienda que se arriende debe contar con una cédula de habitabilidad. Básicamente, es un documento administrativo que certifica que una vivienda cuenta con las exigencias mínimas para ser habitable. En España, en muchas comunidades autónomas es imprescindible tenerla antes de vender la vivienda o de ponerla en alquiler. En otras, se ha sustituido por una licencia de primera ocupación y funcionamiento, como es el caso de la Comunidad de Madrid.
Respeto con el medioambiente
Sabemos de sobra que el respeto al medioambiente empieza en casa de uno mismo. Esto también aplica a una vivienda de alquiler. En España, la necesidad de certificación de la eficiencia energética se regula en el Real Decreto 390/2021 de 1 de junio, por el que se obliga a que las viviendas cuenten con la etiqueta de eficiencia cuando se proceda a venderlas o alquilarlas. Asimismo, cuando se publique información online sobre su comercialización, en el contenido se debe señalar la graduación que indique la etiqueta de eficiencia.
Responsabilidades fiscales
A la hora de poner una vivienda en alquiler, ambas partes del contrato deben tener en mente una serie de responsabilidades fiscales de acuerdo a la ley. En España, al contrario de lo que podría pensarse, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) no sólo afecta a la compraventa de viviendas, sino también al alquiler. Pero en este caso son los inquilinos quienes deben hacerse cargo y es un impuesto indirecto cuya responsabilidad de gravar pertenece a cada comunidad autónoma.
De lo que sí se tendrá que ocupar el arrendador es de pagar el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF), que debe declararse a Hacienda y que podrán tener consideración de actividad económica o de rendimientos de capital inmobiliario, según el caso. Además, los arrendadores estarán exentos de pagar el Impuesto de Valor Añadido (IVA), a no ser que la vivienda estuviera destinada a alquiler turístico, circunstancia en la que sí debería pagarse este tributo.
Desde el punto de vista fiscal, los pequeños propietarios pueden beneficiarse también de una serie de bonificaciones al alquilar su vivienda, como señala la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno –a falta todavía de su ratificación parlamentaria–. En este post que publicamos recientemente tienes más detalles sobre el nuevo texto legal y sus implicaciones para los propietarios.
Redacción de un contrato legal
Por descontado, un contrato de alquiler debe ajustarse a la normativa vigente. En el caso de España, el texto legal que lo regula es la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que es en el contrato donde se deben dejar claras las obligaciones de arrendatarios y arrendadores, además de todas las condiciones que se hayan pactado entre ambas partes. Asimismo, es habitual que al contrato se le anexe un inventario donde aparezcan todos los bienes, muebles y electrodomésticos de los que consta el inmueble, para, si llegara el caso, poder hacer una reclamación por daños en el mobiliario o en la vivienda.
Sobre la fianza…
La fianza también se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El texto la señala como obligatoria en al menos una mensualidad y en dos cuando estemos hablando de viviendas que tengan un uso distinto al residencial, como es el alquiler para una oficina o un comercio. La devolución de la fianza por parte de los propietarios es obligatoria y, como no hay previsión legal de cuándo debe hacerse efectiva, es aconsejable explicitar en el contrato cómo será su plazo de entrega.
También en cuanto a la fianza, en Spotahome lanzamos hace unos meses un novedoso sistema de garantías –pionero en Europa– por el que se les permite a los inquilinos formalizar un alquiler digitalmente sin necesidad de aportar un depósito. Este mismo sistema, por otra parte, ofrece a los propietarios una cobertura ante riesgos e impagos que sustituye la funcionalidad de la fianza, valora la solvencia de los inquilinos y garatiza el pago de la renta el día 10 de cada mes. Así, el objetivo es simple: acelerar el dinamismo en el proceso del alquiler y reducir las barreras de entrada de los inquilinos a la vivienda, siempre asegurando la seguridad de los inmuebles de nuestros propietarios.
