El índice de referencia para el alquiler de vivienda
Uno de los temas que mayores ríos de tinta ha vertido en los últimos años entre los propietarios de vivienda es el índice de referencia que se utilizará a partir de ahora para el incremento de la renta. Tradicionalmente, esta renta había estado indexada al IPC. La mayor parte de los casos por los que quienes tenían contratos de alquiler veían cómo era este índice el que se usaba para actualizar los precios de la misma. Sin embargo, a fin de desinfectar esta renta y separar ambos elementos, se han establecido una serie de normas alternativas, entre las que la más destacada es el denominado índice de referencia para el alquiler de vivienda.
Este índice tuvo una prueba inicial dentro de Cataluña, dado que la Generalitat aprobó en su día un mecanismo por el cual se establecieron una serie de índices de referencia y el concepto de zonas tensionadas a la hora de establecer cuánto podían subir los precios de la vivienda, frente a la subida de alquiler por IPC convencional. Un modelo que, posteriormente, ha copiado el Estado y que actualmente se encuentra en fase transicional. Esto quiere decir que aunque no se está aplicando por ahora, sí es cierto que en breve se establecerán toda vez que termine la prórroga establecida y que permite subir el alquiler en un porcentaje determinado.
Pasado ese tiempo, se aplicarán estos índices de referencia conforme a la información publicada por el Ministerio correspondiente, por lo que si tienes una propiedad en arrendamiento, te interesa conocer cómo funciona este índice y qué puedes esperar de cara a subir los precios de tus alquileres.
Como es obvio, estas circunstancias van a afectar de forma considerable tanto a la rentabilidad como a la forma de actualizar el precio de alquiler por parte de los propietarios. Por eso muchos están planteándose la posibilidad de pasarse al alquiler de temporada, lo que permite tener una mayor flexibilidad de tu propiedad a la vez que acceder a unos mayores ingresos a medio plazo, tal como puedes comprobar con la calculadora de ingresos de Spotahome. En ella, te ofrecemos de forma gratuita, datos objetivos usando nuestros conocimientos sobre el mercado y la experiencia de nuestros miles de propietarios de manera que tengas claro cuál va a ser el ingreso aproximado que podrás obtener por tu vivienda en función de sus características específicas.
¿Qué es el índice de referencia de alquiler?
El índice de referencia, también conocido como índice de garantía de competitividad alquileres, se creó inicialmente con la Ley de vivienda aprobada por el Gobierno recientemente y se define este como un instrumento destinado a evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos del alquiler de vivienda. El problema de este índice es que actualmente se encuentra en desarrollo y dado que no empezará a aplicarse hasta el año 2025, lo cierto es que no tenemos todavía nociones de cuál será el procedimiento de cálculo. Lo que sí podemos afirmar es que este importe va a variar en función de las distintas secciones censales y va a distinguir en función de si la misma se encuentra tensionada o no. Un concepto que aclararemos en el siguiente apartado.
El objetivo de este índice es reducir las tensiones del mercado de alquiler y fomentar que estos no se incrementen de forma excesiva, de manera que resulten accesibles para los ciudadanos. De todos modos, tal como hemos mencionado, por ahora no se sabe mucho más respecto a la normativa concreta que regulará este Indice de actualización de alquiler, así que habrá que estar atentos a las noticias al respecto.
¿Qué es una zona tensionada?
El concepto de zona tensionada es una de las pocas cosas que se conocen del nuevo procedimiento y que tiene por objetivo poner límite al precio del alquiler. Estas zonas serán aquellas en las cuales el coste del alquiler suponga más del 30% de la renta media de los residentes o en la que el precio del alquiler se haya incrementado más de un 3% respecto al IPC para dicha zona.
La idea es que cuando los precios de la zona se incrementen de tal manera que supongan un riesgo, por suponer más de 30% de la renta media o bien se incrementa muy por encima del IPC, se tomen medidas correctoras que impidan la especulación y que frenan en parte este crecimiento.
Actualmente, las medidas correctoras en zonas tensionadas se aplican a colectivos como el de grandes tenedores, que son las empresas o personas físicas que cuentan más de cinco viviendas o, en su defecto, propiedades con más de 1.500 metros de extensión agragerada. En este caso, dado que la actividad económica concreta de esa persona o empresa es precisamente el arrendamiento de viviendas, se procede a limitar la capacidad de estos para incrementar los precios y especular con la vivienda, desixendando el IPC de alquileres en 2023 y en los años sucesivos. Sin embargo, la ley puede afectar también a los pequeños propietarios, dependiendo de su redacción final.
Por eso es importante saber que, conforme indican diversos estudios privados con los datos actualmente existentes, cerca del 60% de las propiedades de alquiler en España se encontrarán en estas zonas tensionadas. En consecuencia, es previsible que la aplicación de la medida no sea tan estricta para el año 2025 o bien que la definición de zona tensionada pueda modificarse con el paso del tiempo.
¿A qué alquileres afecta el índice de referencia?
Un detalle relevante de este sistema de índices de referencia para el cálculo del precio del alquiler está relacionado con su aplicación. Y es que este no se aplica a todos los arrendamientos de vivienda, sino a los destinados a residencia habitual y que tengan una duración superior a 1 año. En consecuencia, tanto los alquileres turísticos o vacacionales como los alquileres por temporada quedan fuera de esta norma y es posible actualizar la renta por IPC o fijar esta libremente.
En el caso de los alquileres turísticos, esto resulta más evidente dado que los mismos no cuentan con la característica de ser residencia habitual, sino temporal. Sin embargo, en el caso de los alquileres por temporada, sí es cierto que estos suelen constituir la residencia de aquellas personas que los utilizan, tal como pasa con los estudiantes universitarios o los trabajadores desplazados.
En estos casos, pese a que esos alojamientos tienen el carácter de residencia habitual de la persona durante el periodo determinado en el cual están en la vivienda, la ley los deja fuera y, por tanto, los propietarios tendrán total libertad tanto para fijar los precios como para variar estos conforme sea necesario. Así que todo lo que hemos comentado respecto a los índices de referencia y los demás elementos a considerar para evaluar cuánto incrementar la renta no sería de aplicación a estos alquileres por larga temporada.
Actualización de rentas durante el período transitorio
Tal como hemos mencionado a lo largo de este artículo, la aplicación de los índices de referencia actualmente se encuentra en un periodo transitorio, dado que no será hasta el ejercicio 2025, como poco, en que este empiece a aplicarse. Por eso quienes tengan actualmente un arrendamiento seguramente quieran saber qué fórmulas son las autorizadas para proceder a la actualización de sus rentas. Algo que la nueva ley de vivienda también ha detallado y que actualmente limita la capacidad de los propietarios para realizar ajustes en las rentas, no permitiendo incrementar el IPC en alquileres
De nuevo existen diferencias entre el pequeño propietario o el gran tenedor de vivienda. En el caso de los pequeños propietarios se establece un límite máximo al incremento del 3%, o bien los que figure en el propio contrato, en caso de que esta cláusula fuera más favorable al inquilino de la vivienda. Respecto a los grandes propietarios, la limitación se establece en un incremento actual del 2% y de un 3% como máximo durante el ejercicio 2023, sin que hasta ahora se conozca cuál va a ser la capacidad de cada incremento autorizado para la subida máxima de alquiler 2023 / 2024. Así que el cálculo del alquiler por IPC queda fuera de la ecuación por ahora.
En conclusión
Dado que la ley de vivienda ha sido uno de los grandes proyectos del Gobierno actual, que tiene visos de renovar su mandato durante otros 4 años más, es evidente que esta va a acabar aplicándose finalmente y va a limitar los incrementos en los precios de los alquileres.
Si es cierto que algunos de los elementos que han de regir estos incrementos, tal como pasa con el famoso índice de referencia o la definición de zona tensionada, pueden modificarse durante la fase de implantación de la norma. Pero lo que está claro es que quiénes decían alquilar su vivienda bajo la modalidad tradicional de alquiler de residencial. Una norma que afectará con aún más intensidad a los grandes propietarios de vivienda, pero que incluso a los pequeños propietarios puede suponerle algunos quebraderos de cabeza, por lo que estar bien informado al respecto resulta fundamental.
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