O mercado do arrendamento imobiliário em Portugal é cada vez mais aliciante. Com a grande oferta e a proporcional procura, é normal que surjam dúvidas quanto à segurança que a posição de senhorio e de arrendatário podem transmitir. Neste artigo, explicamos-lhe alguns dos direitos e deveres de cada uma das partes.
Os deveres do Senhorio
Entrega da casa
O Senhorio tem a obrigação de, celebrado o contrato de arrendamento, entregar a casa. Esta obrigação é cumprida com a entrega das chaves do imóvel ao arrendatário, e com a sua disponibilização.
No fundo, o Senhorio deve, não só, entregar as chaves ao arrendatário, mas também, ter a casa disponível para que o arrendatário possa agir, na verdade, como se fosse a sua casa.
Assegurar o gozo da casa para os fins a que se destina
Esta obrigação significa que, estando a arrendar um imóvel para habitação, o senhorio deve garantir que ele está apto a ser uma casa e não, por exemplo, uma loja.
Assim, deverá ter as divisões esperadas pelo arrendatário, ter uma cozinha funcional, bem como uma casa de banho equipada, para que o arrendatário possa lá viver com tranquilidade.
Caso a casa apresente algum defeito que não lhe permita cumprir o fim para o qual foi arrendada, poder-se-á considerar que o contrato foi incumprido pelo Senhorio.
Tal como escrevemos neste artigo, a casa poderá necessitar de ter uma licença de utilização, pedida junto da Câmara Municipal em que se encontra, que ateste que está apta a habitação.
Realização de Obras
O senhorio deve ainda realizar todas as obras de conservação – ordinárias ou extraordinárias – que sejam necessárias para manter o fim do contrato (que será, à partida, habitação), a não ser que exista, no próprio contrato, alguma estipulação em contrário.
Por outro lado, o arrendatário pode apenas executar obras quando autorizado pelo contrato (o que, normalmente, acontece com obras de muito pequena dimensão), ou quando tenha uma autorização escrita do senhorio.
Os deveres do Arrendatário
Pagamento da renda
O arrendatário deve pagar pontualmente a renda devida, no prazo estipulado pelo contrato de arrendamento.
Uso efetivo do imóvel
É exigível, ainda, ao arrendatário que dê ao imóvel o uso para cujo fim este foi arrendado. Isto significa que, ao arrendar um imóvel, o arrendatário não pode mantê-lo desocupado durante mais de um ano, sob pena de o Senhorio poder, fundadamente, fazer cessar o arrendamento.
Pequenas deteriorações
Ao viver numa casa, é normal que esta se vá desgastando com a utilização, e com o decorrer do tempo. Assim, a Lei prevê que haja deteriorações “lícitas”. Estas são as deteriorações normais, consequência do quotidiano. Pequenos riscos em paredes ou no chão, por exemplo, são considerados deteriorações lícitas.
No entanto, cabe ao arrendatário pagar por estragos significantes que tenha causado ao imóvel. Por isso, no início do contrato, é habitual fazer-se o pagamento de uma caução, no mesmo valor que o da renda, que pode ser utilizada pelo Senhorio para reparar os danos causados pelo arrendatário, e que não sejam deteriorações lícitas. Caso não haja danos, a caução pode ser devolvida, ou converter-se no pagamento do último mês de renda.
Para além disso, se surgir uma reparação urgente, que o senhorio necessite de fazer, o arrendatário deve permiti-la, não criando quaisquer obstáculos.
Os direitos do Senhorio
O senhorio tem, do seu lado, os direitos que constituem deveres do arrendatário. Assim, podemos facilmente compreender quais serão:
Receber a renda
Uma vez que o Arrendatário tem o dever de pagar pontualmente a renda, o senhorio tem o direito de a receber atempadamente.
O não recebimento da renda pode, até, ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
Fazer obras
O senhorio tem o direito de fazer obras urgentes e necessárias na casa, sem que o arrendatário se possa opor.
Para além disso, o senhorio pode ainda realizar uma vistoria ao imóvel quando o contrato acabar, para verificar as deteriorações que ocorreram no período em que o arrendatário lá viveu. Caso estas deteriorações não sejam consequência de um uso normal e prudente da casa, é direito do Senhorio utilizar a caução para fazer as reparações necessárias.
Durante a vigência do contrato de arrendamento, o senhorio pode, ainda, por norma, fazer algumas visitas ao imóvel, desde que cumpra o pré-aviso estipulado no contrato, para garantir que o seu estado de conservação é respeitado.
Os direitos do Arrendatário
Utilização do imóvel
No momento da celebração do contrato de arrendamento, é facultada ao arrendatário a utilização do imóvel, para lá viver. Assim, o arrendatário poderá agir como proprietário do imóvel, estando apenas sujeito às limitações impostas aos verdadeiros proprietários nas relações de vizinhança e, também, nas relações entre vários arrendatários de uma mesma casa.
Manutenção do imóvel
O arrendatário tem, ainda, direito a que o senhorio repare danos ou outros vícios, que não sejam culpa sua, para que possa usufruir de uma experiência funcional e confortável.
A cessação do contrato de arrendamento
Ainda que ambas as partes tenham várias obrigações enquanto vigora o contrato de arrendamento, no momento da sua cessação têm também uma série de requisitos a cumprir.
O primeiro requisito é a antecedência: dependendo do tipo e duração do contrato, existem períodos mínimos de antecedência que devem ser cumpridos, para que nenhuma parte tenha que reembolsar a outra.
De resto, no que toca à cessação por parte do Senhorio, é importante que tenha em conta, se é senhorio e está a pensar fazer cessar um contrato de trabalho, que existem fundamentos para que tal possa acontecer.
O equilíbrio de posições entre senhorio e arrendatário é delicado, e é necessário que as partes cumpram os deveres que lhes são legalmente exigidos e que, por norma, correspondem diretamente a um direito da outra parte, para que todo o contrato corra sem sobressaltos.
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