INTRODUZIONE
Se sei un proprietario di una casa o un alloggio e desideri affittarlo o sei un affittuario, è importante conoscere i diritti e i doveri di entrambe le parti durante il periodo di locazione. Le spese di manutenzione, le spese condominiali, le riparazioni idrauliche e le migliorie dell'efficienza energetica possono spesso creare confusione su chi sia responsabile di cosa. Questa guida dettagliata fornirà una panoramica dei diritti e dei doveri di proprietari e affittuari.
Per prima cosa: quali sono i diritti e doveri dei proprietari di casa?
Secondo l'articolo 1575 del Codice Civile, i proprietari (locatori) sono tenuti a consegnare agli affittuari (conduttori) una proprietà in buone condizioni di manutenzione. Ciò significa che la proprietà deve essere priva di difetti che potrebbero limitarne o impedirne l'uso previsto. L'articolo 1576 specifica inoltre che durante il periodo di affitto, i proprietari sono responsabili delle riparazioni necessarie per garantire l'uso della proprietà da parte degli affittuari. Tuttavia, se gli affittuari accettano una proprietà con difetti noti, non potranno successivamente contestarli, a condizione che non si tratti di difetti occulti e che siano annotati nel contratto di locazione. Il Codice Civile contiene anche norme di carattere generale che si applicano in caso di aspetti non specificati nel contratto di locazione.
Di seguito sono elencati alcuni esempi delle responsabilità dei proprietari:
-Riparazioni della struttura e degli impianti dell'immobile, come impianti elettrici, idrici e termici, sostituzione infissi, caldaie o boiler guasti.
-Manutenzione di porte e finestre e garanzia del corretto funzionamento degli impianti.
-Assicurarsi che gli impianti di sicurezza come ringhiere, parapetti, balconi e scale siano in buone condizioni.
-Fornire un'adeguata illuminazione nelle aree comuni dell'edificio.
-Garantire che gli impianti di riscaldamento e il sistema televisivo centralizzato siano funzionanti.
-Mantenimento delle canalizzazioni e materiali di costruzione in modo che non costituiscano un rischio per la salute e la sicurezza degli affittuari.
-Sostituzione o riparazione di porte, finestre, serrande, serrature e maniglie.
-Garantire il corretto funzionamento dei sistemi di drenaggio delle acque.
-Lavori di miglioramento e spese per lavori sulle parti comuni
Il Codice Civile prevede la possibilità – il diritto - per gli affittuari di effettuare lavori di miglioramento che non alterino la funzionalità o la struttura dell'immobile, ma che ne migliorino l'aspetto o il comfort. Tuttavia, questi lavori devono essere sempre concordati con il proprietario. Secondo l'articolo 1593 del Codice Civile, gli affittuari non hanno diritto a un'indennità per tali interventi, ma possono negoziare una riduzione del canone di affitto in cambio dei lavori eseguiti.
Per quanto riguarda le spese condominiali o i lavori sulle parti comuni, di solito le responsabilità del proprietario includono:
-Manutenzione e adeguamento dell'ascensore alle normative vigenti.
-Installazione e sostituzione degli impianti di illuminazione delle parti comuni.
-Manutenzione e adeguamento degli impianti di riscaldamento condominiali.
-Installazione e sostituzione dell'impianto televisivo centralizzato.
-Sostituzione e manutenzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico, tetti e lastrici solari.
-Manutenzione della rete fognaria.
-Sostituzione di materiali come marmi, corrimano e ringhiere.
-Installazione di attrezzature per le parti comuni dell'edificio.
Il proprietario ha anche dei diritti? Certamente. Eccoli:
Il proprietario ha diritti specifici che devono essere rispettati durante la locazione dell'immobile.
-Pagamento del canone e delle spese: l'inquilino è tenuto a pagare regolarmente il canone di locazione e le spese concordate. In caso di ritardo nei pagamenti, è possibile richiedere anche gli interessi legali, o superiori se specificati nel contratto. Nel caso di persistente morosità, è possibile procedere allo sfratto secondo le regole stabilite dalla legge n. 392/1978.
-Subentro dell'immobile: In determinate condizioni, il proprietario ha il diritto di subentrare nell'immobile alla scadenza del contratto, abbreviando il periodo di locazione. Ciò può avvenire motivatamente da parte del proprietario o di un suo familiare, evitando così il rinnovo del contratto.
-Custodia dell'immobile: L'inquilino è considerato custode della casa e pertanto è responsabile dei danni subiti dalla stessa, anche se causati da estranei, a meno che possa dimostrare che si tratti di un caso fortuito, come un'inondazione o un terremoto.
-Mutamento di destinazione d'uso dell'immobile: Nel caso in cui l'inquilino modifichi la destinazione d'uso dell'immobile rispetto a quanto concordato, il proprietario ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dalla scoperta del mutamento e comunque entro un anno dal mutamento stesso.
Ma quali sono, invece, i diritti e doveri degli affittuari?
Gli affittuari sono responsabili del pagamento dell'affitto e delle spese condominiali loro spettanti. Inoltre, hanno l'obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria della proprietà.
Di seguito sono elencati i principali doveri degli inquilini:
-Pagare l'affitto e le spese condominiali loro assegnate.
-Effettuare la manutenzione ordinaria, come la pulizia dell'alloggio.
-Risarcire i danni causati all'immobile o alle abitazioni adiacenti a causa della loro negligenza, a meno che possano dimostrare che la colpa è del proprietario o dovuta a cause di forza maggiore.
-In particolare, per quanto riguarda le spese condominiali, gli affittuari usufruiscono delle parti comuni dell'edificio per la quota loro spettante. Tuttavia, il proprietario è sempre considerato responsabile nei confronti del condominio e sarà lui a ricevere le richieste di pagamento delle spese condominiali nel caso in cui l'affittuario non abbia provveduto al pagamento.
Alcune delle spese condominiali a carico degli affittuari includono:
-Spese per servizi comuni come portierato, servizi di pulizia e manutenzione dell'edificio.
-Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni.
-Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni delle attrezzature di uso comune nell'abitazione.
Conclusioni
Conoscere i diritti e i doveri di proprietari e affittuari durante il periodo di locazione è fondamentale per evitare controversie e mantenere un rapporto armonioso. Questa guida ha fornito una panoramica dei principali aspetti da considerare, comprese le responsabilità dei proprietari per le riparazioni e le migliorie, nonché i doveri degli affittuari per il pagamento delle spese e la manutenzione ordinaria. Assicurarsi di rispettare questi obblighi può contribuire a garantire un'esperienza positiva e una fondamentale tutela sia per i proprietari che per gli inquilini durante il periodo di locazione.
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