Decidere di dare in locazione un immobile è una scelta importante da diversi punti di vista e anche molto impegnativa. Le conseguenze che possono derivare dal non aver considerato alcuni aspetti possono creare parecchi problemi, difficili da risolvere. Diversi sono gli oneri e gli obblighi di legge da rispettare, ma è anche importante prendere in considerazione altri dettagli, che vanno oltre il lato legale e fiscale.
Anche se spesso si è scoraggiati dal dare in affitto un immobile per il timore delle complicazioni che possono sorgere, in realtà basta seguire pochi accorgimenti perché vada tutto liscio. Dopotutto una casa non locata è sempre un immobile su cui occorre pagare le tasse, che tra IMU, TARI, TASI non sono di poco conto: al contrario, potrebbero rendere il nostro immobile un vero peso .A parità di tasse quindi, tanto vale quindi cercare di mettere a frutto nel modo migliore possibile il nostro asset.
Vediamo quindi da dove iniziare per evitare brutte sorprese!
Gli errori da evitare quando si tratta di locazione
Abbiamo deciso di affittare il nostro immobile, dopo aver valutato pro e contro e aver preso in considerazione le nostre esigenze e aspettative personali. Cosa occorre assolutamente evitare di fare, a questo punto?
1. Non scegliere il primo inquilino che ci capita di fronte: la buona riuscita del nostro rapporto contrattuale dipenderà per il 50% da noi e, per l’altro 50%, dalla nostra controparte. Come identificare quindi l’inquilino perfetto? Per prima cosa, valutiamo la possibilità che vi siano referenze dei precedenti locatari o, in mancanza, dei datori di lavoro. Se questo non è possibile, cerchiamo di capire il tipo di persona che abbiamo davanti sia in termini di correttezza nei pagamenti che di manutenzione dell’immobile. Se l’istinto suggerisce che non si tratta del nostro inquilino modello, meglio procedere verso altri candidati!
2. Non cediamo alla tentazione di risparmiare qualche euro evitando la consulenza di professionisti specializzati nel settore. Le pratiche da adempiere dal punto di vista fiscale e legale sono tante, e spesso soggette a modifica frequente da parte del legislatore. Anche il rispetto dei termini è un elemento importante, ad esempio il termine di registrazione del contratto e della dichiarazione di passaggio al sistema di cedolare secca. Sottovalutare questo aspetto può portare al pagamento di sanzioni non indifferenti, oltre a poter incidere sul rapporto contrattuale stesso;
3. Non lasciare niente di indefinito o che sia suscettibile di interpretazione dubbia. I termini del contratto devono essere stabiliti con precisione, incluso il termine di disdetta. Se l’immobile dato in locazione è ammobiliato, predisponiamo una lista dettagliata ed esatta di tutto il mobilio presente nell’immobile, oltre alla descrizione dello stato in cui si trova al momento della cessione della casa. Questo comportamento si rivelerà molto utile una volta terminata la locazione, quando il bene verrà restituito al proprietario;
4. Non sottovalutiamo le circostanze spiacevoli in cui possiamo trovarci laddove il nostro rapporto contrattuale non vada come speriamo. Anche se richiede un piccolo investimento, al momento del bisogno potremmo ringraziare il giorno in cui abbiamo deciso di stipulare un’assicurazione contro ogni rischio derivante dal contratto. Che si tratti di danni all’immobile o a terzi, o di canoni non pagati, assicurarsi è sempre una precauzione che ci garantisce sonni tranquilli. Lo stesso vale per il deposito cauzionale, nel caso in cui il nostro inquilino decida di andarsene e lasciare qualche sgradito ricordo;
5. Se si verificano dei problemi di qualsiasi tipo, non rimandiamo la loro soluzione. Potremmo notare ad esempio che il nostro inquilino inizia a far fatica ad adempiere il pagamento del canone, o potremmo ricevere notizia dagli altri condomini che si svolgono comportamenti poco appropriati nell’immobile. In tal caso, affrontiamo subito il problema cercando di instaurare un rapporto di fiducia e collaborazione con il nostro inquilino. Se però i rapporto iniziano a diventare tesi, anche in questo caso, non perdiamo tempo e rivolgiamoci subito a un legale, il quale sarà in grado di consigliarci sui comportamenti più appropriati da adottare e i rimedi che la legge predispone in caso avessimo già subito dei torti.
Nonostante la complessità che un rapporto di locazione può comportare, l’aver rispettato tutti i requisiti di legge offre una garanzia forte per i nostri diritti. Spesso l’idea che la registrazione del contratto sia solo una perdita di tempo e denaro può sembrare corretta, ma non è così. Ed è proprio quando sorgono i problemi che emerge l’importanza di poter contare sui rimedi previsti dalla legge per il locatore, come ad esempio lo sfratto o il risarcimento del danno.
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