El alquiler por temporadas es una modalidad que, tal como pasa con el alquiler de larga duración, está sujeto a diferentes obligaciones para el propietario. No obstante, por su naturaleza temporal, los requisitos que establece la agencia tributaria son bastante concretos para esta modalidad de alquileres. A cambio, el régimen fiscal aplicable también tiene ciertas ventajas en términos legales, que dan una cierta ventaja a este tipo de arrendamientos frente a los alquileres turísticos o de corto de plazo. En cualquier caso, conocer estas obligaciones específicas nos permitirá cumplir con nuestras obligaciones y evitar posibles multas o sanciones. E igualmente, si sabemos cuáles son las ventajas de la norma también podremos sacarle más partido a la propiedad.
Y es que los impuestos también marcan la diferencia a la hora decidir la conveniencia o no de alquilar una vivienda en esta modalidad. Una herramienta en la que puedes apoyarte, es en nuestra calculadora de rentabilidad, con la que podrás solicitar de forma gratuita una estimación de cuántos serían los ingresos teóricos que podrías conseguir de tu vivienda en función de parámetros como la ubicación y el número de habitaciones de la vivienda. Algo necesario para calcular esos impuestos y la conveniencia de recurrir a este modelo.
Dicho esto pasamos a analizar cómo tributan los alquileres de viviendas, especialmente en el caso de las de vinculadas a alquileres por temporadas. Un proceso relativamente sencillo, una vez que aprendemos a hacerlo correctamente, aunque si tienes dudas, nuestro primer consejo es que recurras a un asesor especializado en la materia. Una inversión que, a largo plazo, merece la pena.
A qué viviendas afecta
Lo primero que debemos saber es a qué tipo de alquileres nos estamos refiriendo. La normativa que vamos a analizar es de aplicación a los alquileres por temporadas, tales como los de viviendas para estudiantes, para trabajadores o cualquier otro caso en el que la vivienda se alquile de forma temporal y siempre por periodos desde los 30 días a los 11 meses de duración. En caso de que esta se prolongue más allá de dicha fecha, deberá hacerse un contrato de alquiler de vivienda habitual convencional.
Tirando de lógica, en estos supuestos no están incluidas las viviendas turísticas o similares. Tampoco aquellos alquileres en los que se presten servicios adicionales similares a los que tendríamos en un hotel, como limpieza, restauración y otros servicios análogos. Estos arrendamientos constan de un régimen fiscal propio y no son objeto de los aspectos que vamos a mencionar.
En consecuencia, aunque ambos tipos de arrendamientos coinciden en la temporalidad, generalmente el alquiler turístico suele ser de corto plazo, mientras que el realizado por temporadas tiene una mayor duración. Lo mismo ocurre con la finalidad, que queda establecida y circunscrita al ocio en el caso del alquiler vacacional, mientras que tiene carácter de vivienda habitual en el alquiler de temporadas: por trabajo, estudios, cuidado de familiares en hospitales, desplazamientos temporales, etc.
Este detalle es importante, dado que marca la diferencia en la norma respecto a qué se entiende por alquiler por temporadas y en qué casos se aplica la fiscalidad correspondiente.
Fiscalidad de los días alquilados
Cuando se trata de una vivienda de alquiler por temporadas, es clave distinguir entre los periodos en los que la misma está ocupada (y genera ingresos) y los que está disponible para alquiler pero sin inquilinos, ya que solo deberás tributar por esos días alquilados. Para tributar los períodos ocupados es necesario conocer el rendimiento neto del alquiler. Para calcularlo basta con sumar los ingresos recibidos por el arrendamiento y restarle los gastos correspondientes.
La lista de esos gastos incluye los suministros de luz, agua, gas o telefonía, si estos no se repercuten al inquilino. También los gastos comunitarios, el IBI, el seguro de la vivienda o los intereses de la hipoteca, si la hubiera. En caso de que se haya abonado algún honorario a una inmobiliaria, conforme a lo que marca la nueva ley de alquiler, este importe también es desgravable como gasto.
Asimismo, puedes descontar la parte de la amortización del inmueble. Esta se calcula tomando como base el importe mayor de entre el valor catastral y el coste de adquisición de la vivienda. La amortización será el 3% de dicho importe y el resultante reducirá los ingresos a declarar, de igual manera que el resto de gastos mencionados.
Para realizar el cálculo es clave distribuir los gastos en función de los periodos en los que la vivienda ha estado alquilada. Así, en el caso de los suministros, las facturas a incluir deberían ser las de los meses en los que se han obtenido ingresos. El resto de importes deben ajustarse al tiempo que la vivienda se ha alquilado. Así, si la vivienda ha estado arrendada 8 meses, importes como el de la cuota de seguro, el IBI o la depreciación (que son anuales) deberían incluirse al 66% (8 meses alquilados / 12 meses del año).
Fiscalidad de los días libres
Respecto al tiempo en que la vivienda ha estado libre, Hacienda exige tributar por el mismo en función del valor de la propiedad. El importe base para el cálculo será el 1,1% del valor catastral de la propiedad, salvo que este haya sido revisado hace más de diez años. En este caso, el importe sería del 2% de dicho valor.
Esta cantidad se debe periodificar en función de los días en los que la vivienda ha estado libre. Si hablamos de un alquiler para estudiantes, que ha durado 9 meses y la vivienda tiene un valor catastral de 120.000 euros asignado en 2016, el importe del rendimiento sería:
120.000 x 1,1% = 1.320 € para todo el año
1.320 € x 90/365 = 325,50 € por el periodo libre (3 meses)
En este caso, se deberá incluir en la renta un rendimiento de 325,50€ por el tiempo que la vivienda ha estado disponible y sin inquilino. Un detalle que, unido a la falta de ingresos del periodo, demuestra también la importancia de mantener la propiedad ocupada el mayor tiempo posible.
¿Qué pasa si el inquilino no paga?
Aunque es cierto que el alquiler por temporadas no tiene los problemas de morosidad de la modalidad tradicional, a la hora de saber cómo tributan los alquileres de viviendas también deberemos tener en cuenta este supuesto.
Si se producen impagos de la renta de la vivienda, hablamos de ingresos que, como tales, no han llegado a producirse. En consecuencia, el arrendatario no debería estar obligado a declarar estos ingresos. Sin embargo, la ley no lo pone tan fácil.Y es que, en caso de que tu inquilino no pague, deberás declarar primero esos rendimientos y posteriormente incluir los saldos de dudoso cobro, aquellos que no hayas cobrado, dentro de la declaración. Por dudoso cobro se entiende el importe de los meses vencidos y que se encuentren ya en periodo de reclamacion al inquilino.
En este caso, el problema principal lo marca el tiempo. Dado que la declaración se realiza durante los meses de abril a junio, si tu inquilino deja de pagar en esos meses quizá debas declarar los ingresos un año y reclamarlos como de dudoso cobro después, a efectos fiscales, lo que es un inconveniente considerable.
Por eso conviene cubrirse las espaldas con un buen seguro de alquiler o un servicio de arrendamiento que te garantice el pago de la renta, tal como te ofrecemos en Spotahome.
Cómo se liquida la tributación del arrendamiento por temporadas
Antes de pasar a la parte práctica, conviene considerar la imputación de los rendimientos. Esta debe efectuarse tanto si la vivienda forma parte de los bienes gananciales de un matrimonio o bien si su propiedad pertenece a varias personas.
En el primer caso, convendrá evaluar si conviene más optar por la declaración conjunta o individual, a efectos fiscales. Algo que se puede comprobar desde el propio programa Renta Web, una vez introducidos todos los datos fiscales. En el segundo supuesto, cada propietario deberá imputar los rendimientos correspondientes en función del porcentaje de propiedad de la vivienda. Esto mismo ocurre para los gastos aplicables, por lo que al final, lo que deberán incluir en su declaración los diferentes propietarios de la vivienda es el rendimiento neto obtenido por esta.
Respecto a su aplicación práctica, cuando se trata de alquiler por temporadas, todo el procedimiento legal y contable se ejecuta directamente en nuestra declaración de IRPF. En ella deberemos incluir la vivienda, con su correspondiente referencia catastral, e incluir como destino la clave 3, “A disposición de sus titulares y arrendado”. En la sección de Inmuebles arrendados, seleccionaremos la opción 2 “otros rendimientos anteriores”, por no ser un alquiler de vivienda habitual sino ocasional.
En esta sección incluiremos los rendimientos obtenidos, a través de las casillas correspondientes de la aplicación Renta Web. El proceso es muy intuitivo, una vez que tengas los números bien calculados. Una vez completo, el rendimiento del alquiler se integra con el resto de nuestros ingresos, quedando debidamente declarados.
Alquiler no declarado: sus consecuencias
No podíamos cerrar esta guía sin hacer mención a los efectos de no declarar estas rentas. Dado que el arrendador está obligado a hacerlo, por obtener ingresos del arrendamiento temporal de la vivienda, el no hacerlo es una infracción tributaria castigada con una sanción equivalente al 150% del total de la cantidad que este debería haber pagado.
A este importe pueden añadirse otros tales como los intereses de demora, si el ilícito se ejecuta durante varios años, así como recargos y otras sanciones. Todo ello sin olvidar que si Hacienda detecta el fraude te someterá a una intensa inspección. En consecuencia, no es recomendable dejar de lado tus obligaciones fiscales para con Hacienda respecto del arrendamiento de vivienda.
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