Por qué pasar de un alquiler turístico a uno residencial

Desde luego, la pandemia trastocó los esquemas de muchos sectores económicos. El inmobiliario no fue menos, tampoco así el segmento del alquiler. El parón de la movilidad y los distintos cierres entre países, regiones y ciudades estancaron por bastante tiempo el turismo, con todo lo que ello implica. Algo que, de forma evidente, tuvo sus efectos sobre el alquiler turístico, y sobre ello te queremos hablar hoy, aquí en Spotahome.

Dado el contexto, y especialmente en países con un sector turístico fuerte, muchas viviendas destinadas al alquiler vacacional se pasaron al alquiler tradicional. De hecho, en algunas ciudades como Madrid este trasvase llegó a ser del 40 %. Parte de este movimiento se dio, además, en ciudades en las que los precios del alquiler se encontraban especialmente tensionados, en paralelo a la reducción drástica de la demanda de vivienda turística.

A la hora de poner una vivienda en alquiler, cualquier propietario se plantea qué tipo de estancia –corto plazo, medio o largo– quiere para su arrendamiento, que, a fin de cuentas, acaba reduciéndose a la elección entre un alquiler vacacional o uno tradicional/residencial. Desde Spotahome, como plataforma experta en este último modelo, nos gustaría contarte las razones por las que creemos que, como propietario, puedes sacarle más provecho a un alquiler residencial:

La ocupación. Tanto el medio plazo (entre un mes y un año de estancia y una media de dos rotaciones anuales) como el largo plazo (más de un año) en el alquiler ofrecen altas tasas de ocupación. Frente a los check-in y check-out constantes del alquiler vacacional, cuya ocupación además dependerá de la estacionalidad, el medio y largo plazo ofrecen una estabilidad más sólida y una menor preocupación por la vivienda para los propietarios.
La rentabilidad. En el alquiler residencial, el precio depende de la renta mensual. La media y larga estancia pueden ofrecer, de inicio, rentabilidades de entre un 3 % y un 7 % para los propietarios. En el caso del alquiler turístico, la rentabilidad, evidentemente, quedará supeditada al precio por noche y a las tasas de ocupación, que fluctúan mucho. Asimismo, también hay que incluir los gastos de suministros, que suelen ser asumidos por los propietarios –a diferencia del alquiler residencial–, unos mayores gastos de limpieza y mayor tasa de renovación del mobiliario debido a su desgaste.

Hay que tener en cuenta, además, un asunto fiscal. Si se ofrece cierto tipo de servicios en el alquiler turístico –como desayunos, por ejemplo–, se podría estar incurriendo en ingresos por los que habría que tributar a través del Impuesto de Actividades Económicas, y no sólo simplemente el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) como en el alquiler residencial.

Finalmente, por debajo de determinado porcentaje de ocupación, el alquiler turístico puede dejar de ser rentable.

El perfil del inquilino. Los inquilinos de la estancia a corto plazo suelen ser jóvenes y turistas que, sin ánimo de generalizar, son más proclives a ocasionar más ruidos y molestias, lo que tiene una relación directa con las cada vez más estrictas regulaciones locales sobre el alquiler turístico. El alquiler residencial de medio plazo cuenta con público objetivo muy interesante en términos de rentabilidad y de ocupación, que son los estudiantes internacionales –que se caracterizan por tener un mayor poder adquisitivo– y los trabajadores expatriados, que habitualmente disponen de un alto poder adquisitivo
La legislación. Son cada vez más los ayuntamientos que se han decidido a poner coto a los alquileres turísticos, en particular en las grandes ciudades y municipios costeros. Por tanto, considera que la situación de tu posible apartamento turístico dependerá de la regulación local, al contrario de los alquileres residenciales, que se encontrarán regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos, de la que ya te hablamos un poco aquí. Además, al menos en España, la deducción en el IRPF que antes generaba el alquiler para los propietarios ahora no será aplicable para el turístico, por lo que no se podrán beneficiar de ello.

En esta línea, también por la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades de vecinos podrán aumentar hasta en un 20 % los gastos de comunidad para aquellos apartamentos que se destinen a alquiler turístico, algo que, por supuesto, puede desincentivar a los propietarios a confiar su vivienda a esta estancia.