¿Qué son los contratos de alquiler vitalicios?

Entre las muchas dudas que pueden asaltar sobre el alquiler, hay quien se pregunta si un arrendamiento puede ser de por vida. Y como otras muchas cosas en el mundo inmobiliario, la respuesta suele ser: depende. En este caso, de la normativa legal. Si estás interesado en saber un poco más sobre los contratos de alquiler vitalicios, sigue leyendo.

Un contrato de alquiler vitalicio, al menos en España, es algo similar a lo que antes se conocía como contrato de renta antigua o alquiler de por vida. Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos, de la que te hablamos hace poco aquí, establece una duración mínima de los contratos de arrendamiento y no un tope máximo, es el Código Civil, en un apartado dedicado a los contratos de alquiler, el que señala que estos deberán tener una duración determinada.

Actualmente, esto excluye la posibilidad de que los contratos de arrendamiento puedan prolongarse, al menos formalmente, de manera indefinida. En su momento, los contratos de renta antigua –firmados entre los años cincuenta y 1985– se caracterizaban por sus prórrogas indefinidas –larga duración, por tanto– y su rigidez a la hora de ver incrementados sus precios.

Fue en ese año, en 1985, cuando se firmó el conocido informalmente como Decreto Boyer, por el que se pretendía favorecer a la flexibilidad del propietario sobre su vivienda y se eliminaba de este modo la prórroga forzosa, cerrando así la puerta a los contratos de duración indefinida. Hasta ese momento, y en aplicación de la anterior ley de arrendamientos, los contratos de renta antigua finalizaban con el fallecimiento del inquilino.

Ya con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1995 –y sus actualizaciones–, los contratos de alquiler pueden extender su duración con prórrogas de hasta cinco años. Algo que, por supuesto, contrasta con los anteriores contratos de renta antigua, que no sólo podían extenderse hasta la muerte del arrendatario, sino también heredarse –derecho de subrogación que se podía extinguir a partir de la norma de 1995–.

Los contratos vitalicios, adelante en Portugal

En 2020, el Gobierno portugués aprobó un decreto-ley que permitía firmar contratos de alquiler vitalicios. El texto normativo reconocía el derecho a residir de forma permanente en la vivienda de un tercero según acuerdo entre las partes. Eso sí: al pago mensual de la renta --precio que podrá ajustarse a la inflación– se le añade el desembolso de un depósito estimado de entre el 10 % y el 20 % del valor de la vivienda, una cifra bastante más elevada que las fianzas habituales.

El depósito será recuperable por parte del inquilino si este decide acabar con la relación contractual, pero en principio lo recibirá proporcionalmente en función del tiempo que haya pasado desde que firmó el contrato. Además, la rescisión del contrato depende sólo del arrendatario y no del arrendador, que sólo cesará en caso del fallecimiento del inquilino, sin el derecho de transmisión o subrogación con que sí contaban los contratos de renta antigua.

Este modelo se encuentra a medio camino entre la compra y el alquiler, un híbrido que, por una parte, busca permitir a los inquilinos acceder a la vivienda de una forma más estable y asequible, y, por la otra, que los propietarios puedan aumentar su capital sin tener que perder patrimonio. La propuesta, que encontró mayor respuesta en personas de edad avanzada, buscaba especialmente asentamiento en las grandes ciudades, como una garantía de estabilidad en el parque de viviendas en alquiler.