Ley de la vivienda: ¿Cómo afecta al mercado de alquiler de temporada?

Una de las últimas grandes leyes que el gobierno de coalición ha dejado antes de su disolución, debido a la convocatoria de elecciones del 23 de julio, es la llamada ley de vivienda. Este proyecto formaba parte del programa de gobierno socialista y aunque estuvo paralizado desde 2021, finalmente fue aprobado a finales del año 2022, estableciendo un cambio considerable en el marco normativo que regula los alquileres de nuestro país.

Dado que, desde entonces, la norma ha hecho correr ríos de tinta en medios de todo tipo, pero sin un afán informativo de la nueva realidad que establece la ley, desde Spotahome hemos querido cubrir esa demanda. Algo que requieren los propietarios que desean saber qué implica realmente esta nueva ley de la vivienda y qué esperar de ella en aspectos clave como las figuras de los grandes tenedores, el concepto de zona tensionada, la subida de precios o la prórroga del contrato, entre otros.

Cómo afecta la nueva ley de la vivienda al mercado de alquiler de temporada

Dado que en Spotahome nos dedicamos a asesorar y colaborar con los propietarios que desean arrendar sus viviendas bajo la modalidad de alquiler por temporada, hemos considerado necesario que sean ellos los primeros en saber cómo les afecta la ley de vivienda 2023. Y la noticia es que la actual ley sólo regula los contratos de alquiler de vivienda habitual, considerando como tales los gestionados a largo plazo.

En consecuencia, esta nueva ley de arrendamientos urbanos no se aplica a alquileres de temporada, también llamados alquiler de media estancia o alquiler por meses, que mantienen la libertad de fijación de precios o de establecimientos de periodos de contratación que existía antes de esta nueva ley de vivienda. Como curiosidad, tampoco se aplica esta nueva normativa al resto de usos distintos de vivienda, tal como pasa con los alojamientos turísticos.

Definición de gran tenedor y pequeño propietario

Entrando ya en el detalle de la ley en sí, en lo que al arrendamiento de vivienda a largo plazo se refiere, el primer aspecto novedoso es la definición de gran tenedor y pequeño propietario. Esta medida pretende limitar la posición de superioridad de los grandes propietarios, pero sin perjudicar a los pequeños propietarios de vivienda. Las definiciones que establece la ley de alquileres 2023 al respecto son las siguientes:

• ¿Qué es un gran tenedor? es la persona física o jurídica que dispone de más de diez viviendas residenciales o de menos unidades, pero con una superficie construida total de más 1.500 metros cuadrados, sin incluir garajes o trasteros. También tendrán esta consideración los propietarios de más de 5 inmuebles en las zonas de mercado tensionado, siempre que la comunidad autónoma así lo determine.
• ¿Qué es un pequeño propietario? el resto de personas o entidades no incluidas en el apartado anterior, es decir, personas con menos de 10 propiedades o menos de 5 en zonas tensionadas, sin que estas superen los 1.500 metros cuadrados de extensión.

Zonas tensionadas de alquiler

Del apartado anterior tenemos un nuevo concepto: la denominada zona tensionada de alquiler. Esta es clave a la hora de establecer la subida límite de alquiler en 2023 y en años sucesivos, por lo que resulta clave conocer su definición.

A efectos de la nueva ley de vivienda 2023 se entienden por zonas tensionadas aquellas en las que se cumpla una de estas condiciones:

1. La carga media del importe de la hipoteca o alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, sumada a los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona.
2. El precio de compra de alquiler o vivienda de la zona se haya incrementado en los últimos 5 años al menos 3 puntos más que el IPC autonómico correspondiente.

Si se produce cualquiera de estas circunstancias, se ejecuta la declaración de zona tensionada, que se mantendrá vigente por al menos 3 años. Esta puede prorrogarse, si las circunstancias que la activan persisten.

Limitación de actualización de renta en alquiler

De los dos aspectos comentados anteriormente surge una de las cuestiones más interesantes de la nueva ley de vivienda 2023: la limitación de subida de alquiler de 2023 y de años sucesivos. Para ello se emplean diversas reglas conforme a que la persona sea o no gran tenedor.

Para los pequeños propietarios, la limitación de subida de alquiler obliga a que esta no exceda el importe de la cláusula de actualización anual. Las únicas excepciones autorizadas son los casos en los que en ellos dos años anteriores se hubieran efectuado reformas de mejora energética o de accesibilidad o cuando el plazo pactado sea igual o superior a 10 años. Tampoco se pueden repercutir gastos no previstos en el contrato anterior.

Para el gran tenedor de vivienda, la nueva ley de alquileres obliga a que la renta no exceda el índice de precios de preferencia, que se establecerá posteriormente. Una norma que aplica a los contratos firmados desde la aprobación de la ley de alquileres 2023 y también para los que no hayan estado arrendados en los últimos 5 años, aun cuando el propietario no sea gran tenedor.

Transitoriamente, frente a la subida del IPC 2022 para el alquiler, para los ejercicios 2023 y siguientes se establecen ciertas limitaciones. Como ejemplo, en 2023 la limitación de la subida del alquiler no podrá exceder del 2%, ni tampoco del 3% en 2023. Desde 2025 se creará por el INE el índice ya mencionado por la ley alquileres. Todo ello aplicable a los grandes tenedores, ya que los pequeños propietarios tendrán un máximo incremento del 3%, o bien el que hayan acordado las partes, si este acuerdo fuera más favorable.

Prórroga del contrato de alquiler

El otro gran aspecto en el que la nueva ley de vivienda en alquiler modifica el mercado es en lo que se refiere a la renovación del contrato de alquiler. En este caso se aplica el concepto de zona tensionada ya mencionada a la hora de evaluar la prórroga de contrato. En estas zonas, el arrendatario tiene derecho a pedir esta ampliación tras el cumplimiento de la prórroga tácita u obligatoria, aplicable a periodos anuales y con máximo de 3 años, manteniendo las condiciones.

La nueva ley de alquileres sólo establece dos casos para que esta prórroga no se acepte: que haya un acuerdo diferente entre las partes o que el arrendador haya comunicado la necesidad de uso de la vivienda conforme a lo establecido en esta ley por el derecho a la vivienda. En estos casos sí se puede denegar esta prórroga del contrato.

Fiscalidad

En la nueva ley de vivienda 2023 se incluyen medidas fiscales destinadas a incrementar la oferta de vivienda en el mercado y a reducir los precios. Algo para lo que se consideran medidas como las siguientes bonificaciones fiscales:

Por otra parte, también se establecen recargos en el IBI para las viviendas vacías, conforme a la siguiente tabla.

La nueva ley de vivienda 2023 como ley Okupas

Considerada por algunos como una ley pro-okupas, lo cierto es que esta norma también cambia ciertos aspectos al respecto. Entre ellos se encuentra la necesidad de especificar en las demandas si la propiedad es vivienda habitual, si es gran tenedora o si la demanda se encuentra en situación de vulnerabilidad. También se debe comunicar a la administración la presencia de dependientes, menores o víctimas de violencia sobre la mujer para proceder. Igualmente, se establece un proceso previo de conciliación o mediación en el caso de los grandes tenedores.

En consecuencia, aunque no es una ley anti okupas, tampoco establece nuevas ventajas para los ocupantes, garantizándose la protección de los pequeños propietarios y obligando a los grandes propietarios a la mediación ya comentada.

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Preguntas frecuentes

Como último apartado de este desglose hemos querido incluir algunas respuestas a las preguntas más habituales que han surgido respecto a la ley, que enumeramos a continuación

¿Se mantiene en el alquiler la limitación al IPC con la nueva norma?

En líneas generales, se establece la limitación adicional ya mencionada, que establece un índice de actualización obligatorio y desvinculado del IPC, generalmente inferior a este. En el caso de los pequeños tenedores de vivienda, el límite máximo es del 3%, lo que desindexa las rentas del IPC.

¿Qué derechos de inquilinos mejoran con la ley de alquileres?

Para los inquilinos actuales, las principales ventajas están relacionadas con la subida del alquiler, que ahora queda limitada bajo los supuestos comentados. También se eliminan los gatos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, que ahora serán por cuenta del propietario, incluso si es pequeño tenedor de vivienda.

¿Modifica la nueva ley la de desahucios de 2022?

La nueva ley de alquileres no modifica la moratoria para personas vulnerables y la compensación establecida para los arrendatarios conforme a la suspensión de lanzamientos establecida en 2022. En consecuencia, esta seguirá vigente hasta junio de 2023, a menos que se modifique su vigencia, lo que no parece previsible.

¿Puedo rechazar una prórroga de contrato de alquiler a mi inquilino?

Conforme a la nueva ley de vivienda de alquiler, la renuncia es posible si el acuerdo entre partes es diferente o bien si se comunica la necesidad de disponer de la vivienda. Lo mismo ocurre si han pasado los tres años de prórroga extraordinaria establecidos por la norma.

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