Lo que debes saber sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el texto legal en el que se ampara el derecho inmobiliario en cuanto a los alquileres. La ley regula las relaciones contractuales que se establecen entre arrendadores (propietarios) y arrendatarios (inquilinos) tanto en viviendas como en otro tipo de inmuebles. En Spotahome contamos con una larga experiencia como intermediarios de confianza entre ambos actores. De hecho, hemos participado en la búsqueda de más de 120.000 inquilinos a lo largo de nuestra historia. Trabajamos al lado de los propietarios, tanto grandes tenedores como particulares, para que puedan sacar el máximo rendimiento a su alquiler. Por eso, hoy te contamos los detalles más importantes de esta ley para que no te pierdas nada si has decidido poner tu vivienda en alquiler.

Sobre la duración del alquiler

La duración del contrato de arrendamiento se regula a partir del artículo 9 y esta será pactada libremente entre las partes. Es importante saber que la duración, en el caso de ser inferior a cinco años, se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una extensión mínima de cinco años, siempre y cuando haya llegado el día de vencimiento.

Por defecto, los contratos de alquiler en los que no se ha establecido duración se entiende que se prolongarán al menos por un año –dentro de la horquilla de los cinco años–. En cuanto a la extinción del contrato, los arrendatarios podrán concluirlo una vez pasados al menos seis meses, siempre con una antelación mínima de 30 días. En el contrato también es posible establecer una hipotética indemnización en caso de desistimiento por parte del arrendatario, que por ley no podrá ser superior al pago de una mensualidad por cada año de contrato que falte por cumplir.

Sobre el precio

Al igual que la duración, el precio será el que libremente acuerden las partes, aunque, claro, la última palabra queda a discreción del arrendador. También por defecto, y salvo que se establezca lo contrario, el pago de la renta será mensual y se efectuará a lo largo de la primera semana de cada mes. Asimismo, la ley también señala que el propietario nunca podrá exigir el pago anticipado de más de un mes, independientemente de lo que se acuerde sobre el pago de la fianza.

Sobre la posible actualización del precio, esta deberá ser tras el año de duración del contrato y no podrá superar a la variación porcentual establecida por el Índice de Precios al Consumo (IPC). El mes siguiente a la notificación –por escrito– el arrendador ya podrá exigir el cobro actualizado al inquilino.

Sobre la fianza

El artículo 36 de la LAU obliga a los arrendadores a la exigencia de una fianza o depósito equivalente, como mínimo, a un mes de renta. Este será el caso de los arrendamientos de viviendas de uso residencial, que aumentará a dos para otros tipos de uso. Asimismo, durante los primeros cinco años de alquiler su importe no se podrá actualizar, sólo tras una hipotética prórroga.

La disposición adicional tercera de la ley explica que serán las comunidades autónomas las que establezcan la obligación de que los propietarios depositen la fianza donde disponga la misma administración. Salvo daños en el inmueble por parte de los inquilinos, la devolución de la fianza será obligatoria, para lo que es igualmente aconsejable estipular en el contrato cómo será este plazo de entrega.

No olvides que en Spotahome, hace unos meses, lanzamos un innovador sistema de garantías a través del que permitimos a nuestros inquilinos formalizar un alquiler sin necesidad de aportar un depósito. Este, a su vez, proporciona a nuestros propietarios una cobertura de riesgos e impagos que sustituye a la fianza, evalúa la capacidad de pago de los arrendatarios y asegura el pago de la mensualidad antes de cada día 10.

Sobre los gastos del inmueble
La distribución del pago de los gastos variará en cada caso. Los gastos generales como algunos tributos o cargas dependerán de lo que establezca en el contrato. En este post recientemente te contamos un poco más sobre el pago de los impuestos. Los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato sólo quedarán a cargo del propietario en caso de que este sea una persona jurídica. Por último, y por lo general, el pago de los gastos por servicios individualizados –los suministros– lo asumirán en todo caso los inquilinos o arrendatarios, para lo que los propietarios se verán en la obligación de entregar el recibo del pago y así acreditarlo.

Sobre posibles obras y reformas de mejora

El arrendador estará obligado a hacer todas las reparaciones que la vivienda necesite para conservar su condición de habitabilidad. De igual manera, el inquilino estará en la obligación de notificar al arrendador en el menor tiempo posible la necesidad de reparaciones en la que se encuentre la vivienda, aunque las más pequeñas y que sean causadas por el desgaste ordinario del día a día quedarán a cargo de los inquilinos.

Cuando el propietario decida poner en marcha obras de mejora en el inmueble deberá informar a su inquilino con al menos tres meses de antelación sobre las condiciones y duración de estas. Si las obras son molestas en exceso y el arrendatario las soporta, este tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte del inmueble de la que sea privado, tal y como establece el artículo 22 de la LAU. Además, es importante hacer constar que los inquilinos nunca podrán realizar obras sin el consentimiento del propietario.