Cómo aumentar la rentabilidad de un alquiler y evitar impagos

La incidencia de la morosidad en el alquiler de vivienda aumentó más de un 66 % de media en toda España tras la pandemia y 8 de cada 10 propietarios temen tener impagos de sus propiedades en renta. En esta línea lo confirma también Luis Verdeja, nuestro Country Manager en España: “La morosidad y la solvencia de los inquilinos son dos de las principales preocupaciones de los propietarios de los inmuebles residenciales en alquiler, especialmente de los más pequeños, que hasta la fecha tenían más dificultades para acceder a sistemas de cobertura y defensa jurídica”.

¿Qué variables deben tener en cuenta los propietarios cuando se decide poner en alquiler una vivienda? Algunos de nuestros expertos han elaborado una guía con las principales recomendaciones para reducir los riesgos y obtener la máxima rentabilidad:

Elección del modelo de alquiler. A la hora de elegir un modelo de estancia, habrá que tener en cuenta factores como los costes, los ingresos y la tasa de ocupación, y cómo estos se pueden traducir en rentabilidad. De este modo, aunque alquileres a corto plazo como el turístico parecen ofrecer ingresos mayores, su tasa de ocupación y sus altos costes de acondicionamiento y comercialización pueden penalizarlos en relación a otra tipología de estancias como el medio o largo plazo.
Calcular el potencial. Como punto de partida, hay que valorar el estado de la vivienda y una posible reforma para hacerla más atractiva. No sólo por una cuestión de captación de potenciales inquilinos, sino también por hacer de su estancia un periodo de comodidad y así asegurar una fidelidad mayor o agilidad en la sucesión de arrendatarios, en su caso. Además, una vivienda atractiva en los detalles, en el cuidado y en su mobiliario es una garantía segura para justificar un precio.
Explorar la rentabilidad. Antes de alquilar un inmueble es conveniente calcular la rentabilidad del arrendamiento, que se extrae del cociente entre los potenciales ingresos del alquiler y el precio de compra de la vivienda. Este ratio es la fórmula que utiliza el Banco de España. Por supuesto, también hay que tener en cuenta otras variables, como gastos, impuestos o una posible revalorización del inmueble. En el ajuste del precio o pricing, tampoco está de más explorar el resto de viviendas de la zona para hacerse a la idea de qué horquilla de cifras pueden barajar los propietarios.
Tipología del inquilino. Identificar bien los diferentes perfiles de inquilinos nos ayudará a elegir el que más nos interesa para nuestra vivienda. Así, las familias pueden ofrecer una previsión de mayor ocupación a largo plazo y los estudiantes, por ejemplo, mayor flexibilidad y agilidad en el traspaso de la renta. Para ello habrá que tener en cuenta igualmente la zona donde se ubique el inmueble, ya que no tendrá el mismo público objetivo un barrio residencial periférico que el centro de un núcleo urbano.
Impacto de los impagos. Hay que tener presente el riesgo de la morosidad y su alcance para la economía del dueño del inmueble. Para el 40% de los propietarios es una parte fundamental de sus ingresos. No obstante, hoy en día existen soluciones que, apoyadas en la tecnología, minimizan al máximo este riesgo y ofrecen coberturas de impagos para que esta variable no sea determinante.
Eficiencia energética. La legislación vigente obliga a que las viviendas que se pongan en venta o se alquilen cuenten con un certificado de eficiencia energética, que también será necesario para los arrendamientos turísticos. Además, de su certificación debe encargarse un técnico competente habilitado. De lo contrario, los propietarios pueden arriesgarse a ser sancionados de acuerdo con la ley.
Tener en cuenta la legislación. Como en cualquier proceso o relación comercial, es importante atenerse a la legalidad. Por eso, debemos tener como referencia la Ley de Arrendamientos Urbanos para definir correctamente la formalización del contrato y toda la documentación de la que se requiere en el alquiler –aparte de la certificación energética–, como la cédula de habitabilidad o la escritura de la propiedad. Además, la legislación también contempla bonificaciones fiscales a las que pueden acceder los arrendadores si cumplen una serie de requisitos.
Profesionales del sector. En los últimos años, el sector inmobiliario ha avanzado hacia un escenario de alta profesionalización de la mano de la tecnología. Así, a la hora de poner en alquiler una vivienda, la opción más ágil para muchos propietarios es dejarla en manos de profesionales del sector, que actúan como garantes de que la gestión completa del alquiler pasa como un proceso seguro y de confianza.