Así crece el build to rent, una nueva fórmula del alquiler
El build to rent (BTR) es actualmente una de las alternativas al acceso tradicional a la vivienda más atractivas del mercado. Así lo apuntan también las últimas cifras de inversión: tan sólo en 2020, el BTR captó más de 40.000 millones de euros en toda Europa. En Spotahome ya te contamos hace poco en qué consistía, pero hoy le echamos un vistazo al mercado para hablarte sobre el crecimiento del que es ya uno de los segmentos más interesantes del inmobiliario.
El mercado del BTR lleva unos años creciendo a distintos ritmos en Europa. Así como en algunos países este segmento está básicamente consolidado, en otros aún es apenas un mercado de inversiones incipiente. Esto puede deberse a distintos factores, desde las propias tendencias sociales y demográficas de un país –y, por tanto, sus preferencias a la hora de acceder a la vivienda– hasta la existencia o no de un marco jurídico flexible que permita la construcción de este nuevo tipo de fórmulas –en España aún está por ver cómo afectará la nueva Ley de Vivienda–. Independientemente de ello, la pandemia acentuó los beneficios del BTR para los inquilinos, ofreciendo nuevas oportunidades de alquiler en mercados donde la oferta parecía insuficiente.
Sin ir más lejos, en Reino Unido el BTR es uno de los segmentos del inmobiliario que más ha aumentado: en los últimos diez años, se construyeron en el país más de 64.000 viviendas destinadas al alquiler, más de 13.000 sólo en 2021. Así lo confirman los datos de la compañía de servicios financieros Alantra, desde donde también señalan la resiliencia del sector a pesar de la pandemia. Las cifras del año pasado –inversiones por más de 2.000 millones de libras por fondos especializados y tradicionales– sólo hicieron que apuntalar al BTR como uno de los nichos más interesantes del mercado para los inversores, cuyos resultados además se reparten homogéneamente más allá de Londres, como en Manchester, Leeds o Edimburgo.
La inversión de BTR en España
El BTR surge en un contexto de necesidad residencial: se buscan alternativas a las fórmulas de acceso a la vivienda tradicionales, ya que la oferta residencial no puede cubrir de forma óptima las demandas de la población, especialmente en núcleos urbanos grandes. De esta manera, el BTR se opone a la fórmula habitual del build to sell –construir para vender–, un contraste todavía más visible en países en los que la vivienda en propiedad tiene largo recorrido frente al alquiler como, por ejemplo, España. Aun siendo un mercado incipiente, el BTR es en el país ya una apuesta del inmobiliario con excelentes perspectivas de crecimiento, a lo que acompaña que con el paso de los años cada vez más españoles prefieran alquilar a comprar.
En España, el volumen de inversiones en residencial de alquiler superó los 2.100 millones de euros y un 77% de las transacciones se dieron en operaciones de BTR, como informan en la consultora inmobiliaria JLL. Destacan por ejemplo las inversiones de grandes promotoras como Aedas Homes, con movimientos en BTR que superan los 160 millones de euros; o Greystar, que también ha pagado 120 millones de euros por un residencial de viviendas en Madrid que finalizará su construcción en 2024, así como de otras compañías como Gestilar, Metrovacesa o Momentum.
En esta línea, en Savills Aguirre Newman también anunciaron que gestionarían en los próximos años más de 3.000 hogares BTR, lo que sería ya la mayor cartera de viviendas de esta tipología en España. Sin embargo, en 2021 fue especialmente llamativo el anuncio del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, que tiene como objetivo lanzar al mercado del alquiler 25.000 viviendas, lo que da cuenta también del interés por el BTR por parte de las instituciones y administraciones públicas.
En 2019, según datos de la consultora Atlas Real Estate Analytics, sólo se construyeron en España 271 viviendas de BTR, una cifra mucho más modesta respecto a los 3.166 proyectos completados en 2021. Sin embargo, el reparto de las inversiones se distribuye de forma menos diversa que en Reino Unido: en España, tal y como señalan datos de CBRE, Madrid atrajo en 2020 el 70% de las inversiones en BTR, seguida de Barcelona con un 19%. En cualquier caso, la oferta se irá distribuyendo a lo largo de otras ciudades en los próximos años, ya que se espera que para 2028 la Comunidad de Madrid acoja sólo el 31% de los proyectos BTR, que encontrarán más oportunidades de crecimiento en regiones como Andalucía, Galicia o la Comunidad Valenciana, Esto, sin duda, podría estar ya configurando un nuevo mercado del alquiler en el país.