Una de las dudas que surgen entre los arrendatarios, especialmente entre aquellos que realizan la compra y el arrendamiento de vivienda como inversión, es si es posible alquilar un piso que actualmente se encuentra hipotecado. Una cuestión que conviene tener clara, dado que, a veces, las entidades bancarias o las propias escrituras de la vivienda, según su clave pueden limitar ese derecho. Para tener más claras estas circunstancias, vamos a analizarlas a lo largo de este artículo.

¿Es legal alquilar una vivienda con hipoteca?

La respuesta breve a esta pregunta sería sí, en líneas generales. Sin embargo, es cierto que dicha respuesta tiene una cantidad de matices considerables, ya que al igual que cada vivienda, cada escritura y cada caso es un mundo.

Lo primero que debemos saber es que, dentro de lo que establece el código civil y el resto de leyes que regulan la propiedad de la vivienda, no se establece ninguna prohibición expresa a la hora de alquilar una vivienda hipotecada. En consecuencia, el hipotecado no tiene limitación teórica respecto a dicha capacidad.

Sin embargo, conviene recordar que hasta que se paga el último plazo de la hipoteca y se extingue la misma, existe una reserva de dominio de la vivienda hipotecada en favor del banco. Conforme a la misma, la entidad bancaria tiene la posibilidad de implantar ciertas limitaciones al arriendo de la vivienda por parte del hipotecado. Si existen limitaciones o prohibiciones expresas al respecto, estas figuran en la hipoteca y deben ser conocidas por el cliente, el hipotecado, a fin de valorar si le convienen o no. Pensemos que si una persona adquiere una vivienda con hipoteca para su arrendamiento y este no es posible, entonces la inversión sería fallida.

¿Cómo afecta al arrendador y al propietario?

La afectación por parte del propietario es clave. La existencia de las cláusulas limitativas respecto al derecho que tiene el propietario al arriendo de la vivienda hipotecada obviamente limita su capacidad de obrar y actuar al respecto. Algo clave en caso de que la vivienda esté diseñada a la inversión mediante arrendamientos, pues si se prohíbe dicha práctica la inversión sería fallida. En cuanto a las limitaciones, si estas existen deben valorarse. Muchas veces estas limitan la duración de los contratos de alquiler a firmar, en cuyo caso se puede recurrir al alquiler residencial de media estancia, uno de los tipos de alquiler con mayor auge en España, que comprende alquileres de mínimo 1 mes y máximo 1 año y que podrás realizar a través de la plataforma Spotahome.

Respecto al inquilino, en tanto que el alquiler de la vivienda esté autorizado, el hecho de que la vivienda esté hipotecada o no, esto no le afectaría. Incluso en caso de que la propiedad deje de pagar las cuotas hipotecarias esto tampoco sería un problema, pues la ley actúa para protegerle, especialmente en los contratos posteriores a marzo de 2019. Hasta esta fecha, en caso de que la vivienda saliera a subasta, el contrato se extinguiría, dando, eso sí, derecho al arrendador a reclamar al propietario.

Pero después de esa fecha, se establece que el arrendador podrá permanecer en la vivienda hasta 5 años tras la fecha de la adjudicación, con independencia del tiempo establecido en el contrato. En este caso, el alquiler deberá ser pagado a la entidad bancaria o a quien se adjudique la propiedad.

Deducción del IRPF

Una de las dudas habituales a la hora de alquilar viviendas hipotecadas se refiere a la deducción del IRPF de la misma. Sin embargo, en este caso no sería posible desgravar la vivienda si se alquila por una sencilla razón: la deducción está limitada únicamente a las viviendas arrendadas como residencia habitual de la persona propietaria. Por tanto, si la vivienda está arrendada o no constituye la vivienda usual del propietario, no le correspondería dicha desgravación.

Lo que sí sería posible desgravar son los intereses correspondientes a la hipoteca, que se deducirían como gasto frente a los ingresos obtenidos por ese alquiler. Dicho de otro modo, al alquilar una vivienda hipotecada podemos deducir ese ingreso restando la totalidad de intereses pagados por dicha hipoteca en el periodo correspondiente. A estos gastos se suman las deducciones comunes tales como el seguro de la vivienda, los gastos de servicios y suministros, los de formalización del arrendamiento, el IBI y los gastos relacionados con los enseres de la vivienda. Todos ellos minoran la cantidad ingresada y hacen más justa la cuota fiscal a pagar.

Jurisprudencia

Como conclusión de todo lo comentado hemos querido revisar la jurisprudencia existente al respecto del alquiler de viviendas hipotecadas.

Una de ellas es del tribunal supremo y data de diciembre de 2009. En ella se consideraba legal limitar el importe mínimo del alquiler siempre que este fuera inferior a la cuota hipotecaria, dado que dicho alquiler disminuye el valor de la garantía. Sin embargo, dicha limitación se decretó abusiva de forma más reciente, según sentencia de la audiencia provincial de Barcelona de octubre de 2020. En esta se decretaba que tanto la limitación absoluta de alquilar, así como el hacerlo por un importe inferior al pago mensual de la hipoteca resultaba abusiva, pues no establecía dicha cláusula el umbral mínimo requerido para considerar un deterioro de la garantía hipotecaria.

Al respecto, el término de deterioro de la garantía hipotecaria viene siendo la clave para valorar la validez o no de la cláusula. En líneas generales, los tribunales consideran que el hecho de arrendar la vivienda puede suponer dicho deterioro de la garantía, en cuanto que, si se produce un lanzamiento, el hecho de que la vivienda esté arrendada implicaría un menor valor de la misma, por su disponibilidad. Por ello, el arrendar por debajo del valor de la cuota hipotecaria supondría un deterioro aún mayor de la misma.

No obstante, en un contexto de tipos de interés altamente variables como los actuales, no son pocos los tribunales que entienden abusivas estas cláusulas limitativas, tal como han mostrado en sus sentencias. Así que, si tu hipoteca cuenta con alguna de estas cláusulas y deseas arrendar la misma tal vez te interese buscar asistencia legal para negociar con tu banco o acudir a los tribunales.

Igualmente, el uso del alquiler por temporadas o también conocido como alquiler de media estancia, como el que ofrece Spotahome, puede ser también una buena solución frente al modelo residencial convencional, el cual implica mayor duración y por lo tanto menor disponibilidad de la propiedad.  

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