A vueltas con la regulación del mercado del alquiler
En los últimos años, los precios del alquiler de viviendas residenciales han experimentado crecimientos notables en buena parte de las principales áreas metropolitanas de las economías avanzadas. Unos incrementos que repercuten, como es lógico en el presupuesto de los hogares, el acceso a la vivienda de determinados colectivos y en la movilidad geográfica de otros, por ejemplo, estudiantes y profesionales expatriados. Así lo recoge el informe “La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda” que publicaba hace un año el Banco de España, en el que revisaba algunos de los principales instrumentos de intervención pública en el mercado del alquiler.
En este contexto, varios gobiernos europeos han implementado diferentes medidas de intervención con el fin de regular el sector y que se basan, fundamentalmente, en el control de los precios, la accesibilidad a viviendas públicas de alquiler a precios asequibles o la promoción de iniciativas de bonificación fiscal y dirigidas a aumentar la oferta privada.
Existen discrepancias sobre la efectividad y las consecuencias que tienen estas intervenciones, surgiendo voces tanto a favor como en contra, y que demuestran que nos encontramos ante un tema eminentemente complejo. Desde Spotahome hemos querido asomarnos a tres grandes ciudades europeas -Berlín, París y Barcelona-, en las que se han llevado a cabo medidas de regulación.
Berlin
En Alemania, cerca de la mitad de la población vive en régimen de alquiler, configurándose como el país de la Unión Europea líder en este sentido. En la capital alemana, las primeras medidas para frenar el ascenso de los precios del alquiler se remontan al año 2015 y tenían aplicación en áreas especialmente críticas. En febrero de 2020 se adoptó la conocida como ley Mietendeckel, que afectaba a más de un millón y medio de viviendas, y establecía un precio máximo por metro cuadrado teniendo en cuenta el año de construcción, la ubicación y el estado de conservación de la residencia. Sin embargo, el pasado mes de abril el Tribunal Constitucional del país declaraba inconstitucional esta regulación, aduciendo que el gobierno local no tenía competencias para legislar en la materia. Durante el tiempo que estuvo en vigor diversos estudios constataron una caída en los precios de los arrendamientos, al mismo tiempo que se reducía la oferta. Si bien, debemos tener en cuenta que la influencia de la pandemia ha podido condicionar las cifras.
París
En Francia, donde un 36% de la población vive de alquiler según Eurostat, la legislación también ha sufrido algunos vaivenes. En 2014 vio la luz la Ley Alur con el objetivo de frenar el ascenso imparable de los precios de los alquileres en París (se habían incrementado un 42% en los últimos diez años). Pero la oposición de los propietarios logró que se derogara en 2017.
El ejecutivo de Macron impulsó entonces la Ley Elan, activa desde julio de 2019. Entre otras medidas, esta norma volvía a poner techo a los alquileres en París y otras ciudades (no podían superar el 20% del precio de referencia), pero asimismo introducía condiciones especiales para contratos de movilidad. En principio, aunque se prevé activa hasta 2023, algunas fuentes aseguran que su adopción real está siendo muy limitada.
Barcelona
Cataluña aprobó en septiembre de 2020 una ley pionera en España que regulaba los precios del alquiler en 61 municipios de la comunidad, entre ellos, Barcelona. Según este texto, los contratos con nuevos inquilinos están supeditados al precio que pagaban sus predecesores, e incluso habría que rebajarlos si se encuentran por encima de lo que marca el Índice de Referencia de Precios, basado en la media de la zona y una serie de variables.
La ciudad condal, con un 30% de su población en régimen de alquiler, se ha declarado recientemente como “área de mercado de vivienda tensa", lo que implica que a la hora de firmar un nuevo contrato de alquiler el precio de referencia tendrá que ser el más bajo entre el contrato anterior o bien el 95% de lo que marque el índice de precios de referencia de la legislación regional.
Mientras sigue paralizada una Ley de vivienda con poder en todo el territorio español, el Gobierno encabezado por Pedro Sánchez confirmaba hace unos días la interposición de un recurso de inconstitucionalidad contra la Ley de alquiler de viviendas promulgada por la Generalitat.
Italia, Dinamarca, Suecia o Austria son otros países en los que también se han puesto en marcha prácticas para controlar la escalada de precios del alquiler. Otros, como Portugal, se han decantado por incentivos fiscales y protección de los mayores de 65 años.