Grundsätzlich ist der Vermieter für die Renovierung des Mietobjekts verantwortlich. Je nach geltendem Gesetz (Mietrecht oder allgemeines Bürgerliches Recht) ist er zumindest dann zur Renovierung verpflichtet, wenn das Haus selbst beschädigt ist oder vom beschädigten Mietgegenstand eine Gesundheitsgefahr für den Mieter ausgeht. Das könnten zum Beispiel ein Wasserrohrbruch, feuchte Wände oder Schimmel in den Räumen sein. Ob Du als Vermieter nun renovieren musst, oder es freiwillig tust um den Werterhalt der Wohnung zu gewährleisten, sobald Du dich zur Renovierung entschlossen hast, geht es an die Umsetzung. Diese beginnt erstmal am Schreibtisch.

Tipp 1: Limitiertes Budget

Noch bevor Handwerker beauftragt oder Materialien gekauft werden, solltest Du dir einen Überblick verschaffen, wie viel Geld Du zur Verfügung hast und den Betrag den bevorstehenden Kosten gegenüberstellen. Liste also in einem Budgetplan genau auf, welche Renovierungsmaßnahmen anstehen. Dann geht es an das Einholen von Kostenvoranschlägen – je mehr desto besser. Etwaige Materialkosten kannst Du einfach im Internet recherchieren.

Dein Budget ist begrenzt und die Kosten liegen am Limit?

Um Kosten zu sparen, kannst Du natürlich selbst Hand anlegen und dir so den einen oder anderen Handwerker sparen. Allerdings gibt es arbeiten, die nur vom Experten ausgeführt werden sollten, zum Beispiel an der Heizung oder den Wasserinstallationen. Hier wäre Sparen fehl am Platz.

Geht es nur um sogenannte „Schönheitsreparaturen“, also Ausmalen und ein wenig Spachteln, Du hast aber keine Zeit dafür, dann lohnt es sich, mit dem Mieter zu sprechen. Gegen einen Mieterlass beispielsweise für einen Monat, lässt sich Dein Mieter vielleicht zur Eigeninitiative überzeugen. So sparst du teure Handwerker und Dein Mieter ist im besten Fall sogar froh über das Angebot.

Spare Zeit. Finanzielle Förderungen stehen Vermietern nicht zur Verfügung

In Österreich und Deutschland werden zwar diverse Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen von Wohnraum von Bund oder Ländern gefördert. Allerdings müssen sämtliche Förderungen über den Hauptsitzbewohner abgewickelt werden. Das bedeutet, dass der Antragsteller für eine Förderung seinen Hauptwohnsitz im geförderten Objekt haben muss. Als Vermieter kannst Du deshalb nur dann gefördert werden, wenn Du auch in der zu renovierenden Wohnung wohnst.

Das richtige Timing spielt eine Rolle

Je früher Du mit der Planung beginnst, desto besser. Im Idealfall kannst Du die Materialien außerhalb der Saison kaufen und so einige Schnäppchen schlagen. Wenn Du genügend Zeit hast, kannst Du regelmäßig die Angebote checken und zu einem günstigen Zeitpunkt zuschlagen. Terrassenfliesen zum Beispiel, werden meist im Herbst ausverkauft, im Frühjahr trudeln die neuen Kollektionen ein und sind dementsprechend teurer.

Nutze Second-Hand Angebote

Außerdem lohnt es – je nach Projekt – Baumaterial aus zweiter Hand zu kaufen. Diverse Flohmarktapps machen es heute sehr einfach, Fliesen, Laminat oder auch Farbe und Co. zu günstigen Preisen zu ergattern. Oft handelt es sich um Restposten, die neuwertig und einfach nur übriggeblieben sind.

Der gängigste Online-Flohmarkt in Österreich ist mit Sicherheit Willhaben. In Deutschland findest Du zum Beispiel bei Ebay Kleinanzeigen ein großes Angebot.

Günstige Angebote von Handwerkerportalen
Handwerkerportale bieten eine tolle Möglichkeit, schnell und einfach verschiedene Preisangebote einzuholen. Oft handelt es sich um Handwerker, die noch Kapazitäten frei haben und deshalb zu Sonderpreisen arbeiten. Ein Handwerkerportal findest Du zum Beispiel bei MyHammer.

Tipp 2: Vorausblickend Renovieren

Vor allem wenn es Dein Budget hergibt, solltest Du noch vor Beginn der Arbeiten überlegen, welche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten in den kommenden Jahren noch anstehen werden. Oft macht es sich bezahlt, die eine oder andere Maßnahme gleich mit zu machen.

Wer vorausblickend renoviert, spart Zeit und Geld

Werden etwa die Fliesen im Bad getauscht, lohnt es sich vielleicht auch die Erneuerung der Wasserleitungen. Schließlich ist die Wand dann schon mehr oder weniger offen und Du willst die neuen Fliesen ja auch möglichst lange an der Wand lassen. Gerade in Altbauten bietet es sich oft bei der Renovierung an auch gleich eine Sanierung, zum Beispiel der Heizanlage oder eben der Wasserleitungen, vorzunehmen. Alles in Allem ist das zwar vorerst teurer als eine reine Renovierung, langfristig jedoch oft die günstigere Variante und Du sparst zumindest einmal Putzen.

Tipp 3: Mieterhöhung durch Modernisierung

Es wäre zwar schön, aber kleine Renovierungen wie die Erneuerung der Wandfarbe, reichen nicht aus um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Dies ist nur durch eine Modernisierung erreichbar. Nach einer Modernisierung darfst Du die Miete erhöhen, beziehungsweise Deine Mieter an den Kosten beteiligen.

Als Modernisierung versteht man Renovierungsmaßnahmen, die:

  • eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung zur Folge haben (z.B. durch eine Verbesserung des Wohnungszuschnitts)
  • die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern (z.B. durch die Verbesserung der sanitären Einrichtungen) oder
  • Energie oder Wasser nachhaltig einsparen(z.B. durch Wärmedämmungs-/Isolierungsmaßnahmen)

Welche Maßnahmen „die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern“, darüber kann gestritten werden. Wenn Du dir nicht sicher bist, solltest Du dich an einen Mietrechtsexperten Deines Vertrauens wenden. Schönheitsreparaturen und Arbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz gehören jedenfalls ebenso wenig dazu wie ein neuer Teppichboden.

Stelle vor Beginn der Arbeiten sicher, ob Du die Mieter an den Kosten beteiligen kannst. So können etwaige Rückzahlungen besser kalkuliert werden.

Tipp 4: Steuerliche Absetzbarkeit

Als Vermieter bist Du verpflichtet, dein Einkommen aus der Vermietung zu versteuern. Wenn Du die Wohnung renovierst, können die Kosten dafür als Erhaltungsaufwendungen (in Deutschland) beziehungsweise als Instandhaltungsaufwand (in Österreich) von der Steuer abgezogen werden. Dieser Aufwand betrifft kleinere Reparaturen und Servicearbeiten, die die Nutzungsdauer oder den Nutzwert nicht wesentlich verlängern beziehungsweise erhöhen. Diese Kosten sind sofort im Jahr der Entstehung absetzbar.

Sowohl in Österreich als auch in Deutschland macht der Gesetzesgeber einen Unterschied, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen oder um Herstellungskosten handelt. Werden die Aufwendungen vom Finanzamt als sogenannter Herstellungsaufwand eingeordnet, können sie nur über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden.
Eine genauere Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen findest Du zum Beispiel

MERKE: Kleine Reparaturen sind also sofort absetzbar, alles andere muss über mehrere Jahre abgesetzt werden. Kehren die Erhaltungsaufwendungen jedoch nicht regelmäßig wieder, können sie auf Antrag auch über mehrere Jahre verteilt abgesetzt werden. In Jahren mit geringerem Einkommen kann es sinnvoller sein, den Betrag auf spätere Jahre aufzuteilen, wenn Du im laufenden Jahr ohnehin über eine gewisse Grenze nicht kommen würdest und es daher nicht nötig ist, den Gewinn durch das Absetzen von Ausgaben zu minimieren.

Aber genug von Steuern. Jetzt wird es praktisch. Zum Schluss noch ein paar Tipps für Selbermacher: Was kann ich selber machen? Worauf ist beim Arbeiten zu achten und wie Du mit einfachen Mitteln große Wirkung erzielst, ist in Tipp 5 zusammengefasst:

Tipp 5: Für Selbermacher

Wer sich dazu entschließt, selbst zu renovieren, dem muss klar sein: Sicherheit geht vor! Deshalb Finger weg von folgenden Handwerksarbeiten – diese sind ausschließlich zur Umsetzung durch Experten geeignet:

  • Elektroleitungen erneuern
  • Arbeiten an Wasserleitungen
  • Arbeiten an der Heizanlage

Sogenannte Schönheitsmaßnahmen kann jedoch jeder halbwegs handwerklich begabte Mensch durchführen. Also Wände streichen oder Tapezieren, Bohrlöcher ausbessern, Boden verlegen. Achtung allerdings, ist beim Fliesenlegen im Bad geboten. Wenn eine bodenebene vorhanden Dusche ist, muss ein gewisses Gefälle beim Verfliesen eingehalten werden. Das ist für den Laien eine Herausforderung.

Kleine Schäden mit großer Wirkung selbst ausbessern

Folgende Schäden treten sehr häufig auf und können mit einfachen Mitteln aber großer Wirkung selbst ausgebessert werden. Dafür brauchst Du weder viel Geld, noch sehr viel Zeit:

  • Spalten zwischen Fenstern und Türen verursachen hohe Wärmeverluste. Diese lassen sich ganz einfach mit selbstklebenden Schaumstoffdichtungen oder elastischen Profildichtungen schließen.
  • Druckstellen von Stuhlbeinen oder Möbeln im Teppichboden lassen sich mit einem Dampfbügeleisen und einer Bürste entfernen. Die meisten Flecken gehen mit einem geeigneten Reinigungsmittel und einem Sprühextraktionsgerät aus dem Teppich.
  • Kleinere Beschädigungen in Holzfußböden oder Laminaten können ganz einfach repariert werden: Farblich abgestimmte Reparaturharze oder Wachsstangen dienen zum Auffüllen vorhandener Löcher. Nach dem Erkalten der Wachse mit einem scharfen Stecheisen vorsichtig glätten.

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