Solaranlagen sind schon seit vielen Jahren eine Option für Hausbesitzer – auf immer mehr Dächern befinden sich Solarzellen. Erneuerbare Energien haben ein gutes Image: Wer Solarstrom produziert und nutzt, handelt nachhaltig und umweltbewusst. Die Produktion des eigenen Stroms bringt auch einen finanziellen Nutzen, da Hauseigentümer Geld sparen können.

„Solar“ ist dabei eher der allgemeine Begriff, der oftmals in der Umgangssprache verwendet wird. Genau genommen bezeichnet man die Paneele auf Hausdächern jedoch als Fotovoltaikanlagen.

Wer ein Eigenheim besitzt, entscheidet ganz einfach selbst darüber, ob er sich eine Fotovoltaikanlage auf das Dach setzen möchte. Doch wie sieht es in einem Mehrfamilienhaus aus, in dem es mehrere Miteigentümer gibt? Wir zeigen Ihnen, wie Sie auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Solarzellen nutzen können und worauf Sie dabei achten sollten.

Installation von Solarzellen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Auf Mehrfamilienhäusern befinden sich noch lange nicht so viele Fotovoltaikanlagen wie auf Eigenheimen. Das liegt vor allem daran, dass hier die bürokratischen Hürden höher sind. Von der Idee bis zur Umsetzung der Solaranlage kann viel Zeit vergehen.

Grundsätzlich gibt es im Fall von Wohnungseigentümergemeinschaften (kurz: WEG) zwei verschiedene Optionen, die vereinfacht dargestellt so aussehen:

1.   Es wird eine Anlage für die gesamte Gemeinschaft installiert. In diesem Fall muss der überwiegende Teil bei der Eigentümerversammlung zustimmen – eine einfache Mehrheit reicht hier aus. Die Befürworter bezahlen für die Anlage und profitieren von deren Strom.

2.   Einzelne Wohnungseigentümer installieren eine eigene Anlage. Auch hierfür ist eine Mehrheit an Ja-Stimmen notwendig. Der Solarstrom „gehört“ in dem Fall nur dem einzelnen Eigentümer bzw. den Besitzern der Fotovoltaikanlage.

Der Prozess von der Beantragung bis zur Genehmigung ist undurchsichtig und enthält einige Stolperfallen. Am schwersten haben es ältere, geschichtsträchtige Gebäude: Auf denkmalgeschützten Häusern werden Fotovoltaikanlagen oft nicht genehmigt – damit könnte das Aussehen des Bauwerks verunstaltet werden.

Vorteile der Installation von Solarzellen auf einem Gemeinschaftsgrundstück

Die Produktion und Verwendung von Solarenergie liegt derzeit voll im Trend. Das ist nicht ohne Grund so, da eine Fotovoltaikanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft erhebliche Vorteile bringen kann. Dazu gehören:

· Finanzielle Einsparungen: Egal ob der Strom selbst verbraucht oder in das öffentliche Netz eingespeist wird – in jedem Fall ergeben sich finanzielle Vorteile für die Wohnungseigentümer.

· Unabhängigkeit: Produziert eine Gemeinschaft ihren eigenen Strom, um diesen vor Ort zu verwenden, ist sie von den Stromerzeugern unabhängig. Besonders in Zeiten der steigenden Energiepreise ist dies von Vorteil.

· Umweltbewusstsein: Solarstrom ist um einiges umweltfreundlicher als die Energie aus fossilen Brennstoffen.

· Günstiger: Die Anschaffung einer größeren Anlage in einer Gemeinschaft ist günstiger als die Installation einer Einzelanlage – so werden die Kosten geteilt.

Kann eine Solaranlage den gesamten Energieverbrauch einer Wohnungseigentümergemeinschaft decken?

Die vollkommene Autarkie, also die Unabhängigkeit von zugekauftem Strom, ist mit einer Fotovoltaikanlage für Wohnungseigentümergemeinschaften nur schwer möglich. Wenn kein Batteriespeicher vorhanden ist, dann geht man davon aus, dass eine Solaranlage etwa 30 % des Bedarfs deckt.

Mit einer Batterie kann dieser Wert auf bis zu 80 % gesteigert werden, da er durch die Speicherung auch später noch zur Verfügung steht. Bei einer Volleinspeisung kann auf eine Batterie verzichtet werden, da der Solarstrom sofort dem öffentlichen Netz zugeführt wird.

Strom verkaufen oder vor Ort verwenden?

Der erzeugte Strom wird oft verwendet, um die gemeinschaftlich genutzten Bereiche zu betreiben (zum Beispiel für Lichtquellen in Garagen, Höfen und Fluren). Zusätzlich besteht die Möglichkeit, den Strom aber auch in die Wohnungen einzuspeisen.

Hierbei spricht man vom Mieterstrommodell. Im Fokus steht dabei die Verwendung der Energie vor Ort und nicht der Weitertransport bzw. die Einspeisung ins Netz. In diesem Fall profitieren die Anlagenbesitzer zusätzlich von einem Mieterstromzuschlag.

Letzteres geschieht bei der sogenannten Volleinspeisung. Daraufhin wird sämtliche produzierte Energie dem öffentlichen Stromnetz zugeführt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft agiert dann als Unternehmen bzw. Gewerbe, das den Strom verkauft. Das senkt die Nebenkosten für die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft.

Was kostet eine Solaranlage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Grob geschätzt können Sie von Preisen zwischen 1.200 und 1.800 Euro pro Kilowattstunde ohne Mehrwertsteuer ausgehen. Je mehr Leistung installiert werden soll, desto mehr kostet die Installation. Für ein Mehrfamilienhaus mit zehn Parteien kann man von 40 kWp ausgehen. Der niedrigste Preis hierfür wäre in unserer Rechnung damit knapp 50.000 Euro – dazu kommen weitere Kosten.

Doch wer zahlt eigentlich?

Grundsätzlich zahlen alle, die für die Anlage gestimmt haben. Stimmen mehr als zwei Drittel der Miteigentümer dafür, zahlen alle. Das ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 21 unter den Richtlinien für bauliche Veränderungen festgelegt.

Handelt es sich um Einzelanlagen, deckt natürlich nur der jeweilige Wohnungseigentümer die Kosten ab. In diesem Fall kommt zusätzlich noch die Pacht für die Dachfläche, die an die Gemeinschaft gezahlt werden muss, hinzu.

Die gute Nachricht: Fotovoltaikanlagen werden mittlerweile staatlich gefördert – sowohl bei der Anschaffung als auch während des Betriebs. Unter anderem gibt es die BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) und EEG-Förderungen (Einspeisevergütung).

Lebensdauer und Amortisationszeit – ab wann lohnt sich eine Solaranlage in der WEG?

Allgemein sind Fotovoltaikanlagen ziemlich langlebig: Man geht von 20 bis 25 Jahren aus, aber bei guter Wartung steigt die mögliche Nutzdauer. Die Solarzellen verlieren zwar mit der Zeit an Leistung, allerdings kann eine regelmäßige Instandhaltung die Abnutzung im Rahmen halten.

Je nach Größe der Anlage und Nutzungsart geht man davon aus, dass sich eine Solaranlage auf einem Mehrfamilienhaus nach 10 bis 15 Jahren auszahlt. Dabei spielen einige Faktoren eine Rolle – bei einer Volleinspeisung beispielsweise der Preis, zu dem der Strom verkauft wird.

Solaranlagen: Wohnungseigentümergemeinschaft und Steuern

Die steuerlichen Vorgaben gehören zu den größten Hindernissen, wenn es um Solaranlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften geht. Unter anderem sollten Sie auf diese Arten von Steuern achten:

· Die Einkommenssteuer wird nur erlassen, wenn die Leistung 10 kWp nicht übersteigt.

· Die Umsatzsteuer muss gezahlt werden, wenn ein Eigentümer als Besitzer der Solaranlage den Mietern den Strom verkauft.

· Die Gewerbesteuer fällt an, wenn der Gewinn aus der Volleinspeisung einen bestimmten Wert übersteigt.

Wenden Sie sich in jedem Fall an einen Steuerberater, um Ihren individuellen Sachverhalt zu klären.

Welche Vorteile können Sie als Vermieter daraus ziehen?

Nicht nur die Mieter, sondern auch Sie als Vermieter profitieren von dem grünen Strom aus einer Fotovoltaikanlage in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Solaranlage auf dem Dach steigert den Wert einer Immobilie. Das kann sich am Ende auch auf Ihren Mietpreis, den Sie für Ihre Wohnung verlangen können, auswirken.

Mit einer Solaranlage lassen sich die Wohnnebenkosten senken – statt des teureren Stroms der Anbieter nutzen Sie Ihre eigene, nachhaltig produzierte Energie. Darüber hinaus können Sie mit dem Mieterstromzuschlag eine staatliche Förderung erhalten.

Wohnungseigentümergemeinschaft und Solaranlagen – ein gutes Match

Eine Solaranlage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist durchaus machbar – und sogar sinnvoll. Mit der näher rückenden Energiewende lohnt sich die Investition auch heute schon und in der Gemeinschaft sind die Kosten einfacher als für Einzelpersonen zu stemmen.

Egal ob Sie sich für eine Volleinspeisung oder die Verwendung des Stroms vor Ort entscheiden – nach einigen Jahren macht sich ein starker finanzieller Vorteil bemerkbar. Besonders in Zeiten der unsicheren und steigenden Energiepreise bringt so eine Fotovoltaikanlage eine gewisse Sicherheit.

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