Der Mieter zahlt keine Miete – eine Horrorvorstellung für jeden Vermieter. Doch das muss nicht so sein, du als Vermieter hast jede Menge Möglichkeiten, die Mietzahlungen einzufordern und auch den Mietvertrag mit dem säumigen Mieter aufzuheben. Wir sagen dir, wie es geht!
Was kann ich tun, wenn Mieter mit den Mietzahlungen im Rückstand sind?
Bist du ein Vermieter, der zum ersten Mal eine Immobilie vermieten möchte, und weißt du nicht, was du im Falle einer Nichtbezahlung der Miete tun sollst? Oder hast du einen Mieter, der seine Miete nicht bezahlt? Keine Sorge, wir haben einige hilfreiche Tipps für dich, mit denen du Herr der Lage wirst!
Als Vermieter einer Mietwohnung hast du verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um bei Nichtbezahlung der Miete bei dem Mieter durchzugreifen. Wir empfehlen dir aber vorab, das persönliche Gespräch mit deinem Mieter zu suchen und die Gründe für den Zahlungsrückstand in Erfahrung zu bringen. Wir sind alle nur Menschen und die Tatsache, dass der Mieter seinen Zahlungen nicht nachkommt, muss nicht unbedingt auf Böswilligkeit beruhen. Vielleicht hat er plötzlich seinen Job verloren, ist schwer erkrankt und muss Behandlungen wahrnehmen, die nicht von den Krankenkassen abgedeckt werden, oder ist sonst unverschuldet in finanzielle Schwierigkeiten geraten. In solchen Fällen kannst du als Vermieter unter Umständen eine kulante Lösung finden, die dem Mieter etwas Zeit gibt, um finanziell wieder auf die Beine zu kommen, ohne ihm gleich zu kündigen, beispielsweise einen Aufschub der Zahlungen gewähren und ihm die Möglichkeit zur Rückzahlung der offenen Beträge in Raten zu geben.
Solltest du jedoch feststellen, dass der Mieter nicht zu einem Gespräch bereit oder nicht kooperativ ist, auf deine Kontaktversuche nicht reagiert oder selbstverschuldet mit der Miete im Rückstand ist, zum Beispiel einfach monatlich mehr Geld ausgibt als er verdient, empfehlen wir dir rechtliche Schritte gegen den Mieter einzuleiten. Zum einen solltest du dem Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen, zum anderen solltest du mit einer Zahlungsklage die offenen Mietbeträge einfordern. Bitte beachte, dass die fristlose Kündigung in schriftlicher Form erfolgen muss und an die Person(en) gerichtet sein muss, die im Mietvertrag als Mieter eingetragen ist/sind. Außerdem muss die Miete für zwei hintereinander folgende Termine, das heißt bei einer monatlichen Mietzahlung 2 Monate, entweder komplett nicht bezahlt oder zumindest ein nicht unerheblicher Teil nicht bezahlt worden sein. Du fragst dich, wie man einen Mieter wegen Nichtzahlung der Miete räumen kann? Nur nachdem der Mieter der Kündigung nicht nachgekommen ist und auch nur mittels einer offiziellen Räumungsklage, die durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt werden muss.
Welche Rechte hat der Mieter? Jeder Mieter ist rechtlich geschützt, was du respektieren und bei deinen Maßnahmen beachten musst. Zahlt er beispielsweise nach Erhalt der fristlosen Kündigung innerhalb einer gewissen Frist die komplette offene Miete der Wohnung zurück, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Daher solltest du als Vermieter zusätzlich eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin ausstellen, um sicherzustellen, dass der Mieter spätestens nach Ablauf der vertraglich oder der gesetzlich geregelten Frist auszieht. Außerdem darfst du die Mietwohnung auch bei einer Räumungsklage nicht auf eigene Faust, ohne Zustimmung des Mieters, betreten. Hast du Besichtigungstermine mit Interessenten vereinbart, welche die Wohnung mieten wollen, sobald der aktuelle Mieter ausgezogen ist, muss du diese mit ihm ebenfalls abstimmen. Hat der Mieter dir bei Vertragsabschluss eine Mietkaution bezahlt, kannst du diese entweder komplett oder teilweise einbehalten, um so die nicht bezahlte Miete abzudecken. Sollte der Mieter jedoch die offenen Beträge bis zum Auszug komplett zurückbezahlt haben, musst du ihm in dem Fall dann die volle Kaution gutschreiben.
Wie kann ich die Nichtzahlung der Miete vorbeugen?
Du hast verschiedene Optionen, um die Härte der Situation abzufedern, wenn der Mieter die Miete deiner Wohnung nicht rechtzeitig bezahlt, hast aber keinerlei Möglichkeiten, einen Mietausfall komplett auszuschließen. Du kannst jedoch auch die Handhabung solcher Fälle für dich als Vermieter leichter machen, damit du nicht den ganzen Stress und Ärger selbst am Hals hast.
Die Basis, um dich bestens gegen das Eintreten monatelanger Mietrückstände vorzubereiten, ist eine gründliche Bonitätsprüfung jedes neuen Mieters zu dem Zeitpunkt, wenn diese eine Wohnung suchen und Interesse an deiner Wohnung zeigen. Du kannst sie neben eines Einkommensnachweises der letzten drei Monate auch um eine Selbstauskunft bitten. Zusätzlich solltest du dich auch durch eine Kaution absichern, du kannst diese auf maximal drei Monatskaltmieten festlegen und nach Vertragsabschluss durch den Mieter bezahlen lassen. Dadurch hast du im Bedarfsfall die Mietausfälle zumindest teilweise abgedeckt. Kontrolliere auf jeden Fall jeden Monat deine Mieteinnahmen gründlich, um sofort bei Nichtbezahlung reagieren zu können und deinen Schaden zu minimieren. Solltest du eine möblierte Wohnung in jeweils kurzen Zeiträumen oder ein Zimmer im Haus an ausländische Studenten vermieten, hast du auch hier das Recht eine Kaution zu verlangen, wobei diese normalerweise etwas geringer angesetzt werden sollte als bei einer langfristigen Vermietung, üblich sind ein bis zwei Kaltmieten.
Eine weitere Vorgehensweise, um dich gegen Mietausfall zu sichern, ist ein gut aufgesetzter Mietvertrag, der klar alle Fristen und Vorgehensweisen regelt und dem Mieter keinerlei Spielräume bei der Auslegung gibt. Auch wenn es zu Beginn etwas aufwändiger ist und Kosten nach sich zieht, solltest du den Mietvertrag von einem erfahrenen Anwalt erstellen lassen, der dich auch über häufig gemachte Fehler auf Seiten der Vermieter aufklären kann und dir Tipps an die Hand gibt, diese vorzubeugen. So solltest du beispielsweise im Mietvertrag den Auszugstermin ausdrücklich auf den letzten Tag des Monats, in dem der Mietvertrag endet, festsetzen, weil der Mieter andernfalls erst am ersten Tag des folgenden Monats ausziehen kann. Da neue Mietverträge immer zum ersten Tag des Monats beginnen, verlierst du somit unter Umständen einen ganzen Monat an Mieteinnahmen. Außerdem ist es ratsam, dich umgehend rechtlich über deine Pflichten und Möglichkeiten als Vermieter informieren, wenn die Miete des letzten Monats nicht bezahlt wurde oder zu Fragen, wie man einen Mieter wegen Nicht-Mietzahlung aus dem Haus bekommt.
Um dir den Kopf im Falle solcher unangenehmen Situationen frei zu halten, besonders, wenn du als Vermieter zum ersten Mal eine Immobilie vermietest, deine Wohnung an Kurzzeitmietern oder ein Zimmer an internationale Studenten vermietest oder nicht persönlich vor Ort bist, solltest du in Erwägung ziehen, mit einem Makler zusammenzuarbeiten. Dieser nimmt dir die lästige Arbeit ab und ist auch ein guter neutraler Mittelsmann, der mit dem Mieter in Kontakt treten kann, falls dieser die Miete des letzten Monats nicht bezahlt. Makler kennen sich zudem auch mit den notwendigen Schritten aus, die zum Eintreiben der Miete getätigt werden müssen.
Wir bei Spotahome stehen dir als Vermieter auch in schwierigen Situationen zur Seite und räumen dir alle Probleme mit deinen Mietern zu deinem Vorteil aus dem Weg. Vertraue deine Immobilie daher auch uns an, mehr Details findet du auf unserer Website unter der Rubrik „Vermieter“ oder kontaktiere uns per Telefon oder E-Mail.